W odpowiedzi na to pytanie najczęściej słyszymy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Trudno się z tym stwierdzeniem nie zgodzić, jednak należy pamiętać, że wachlarz cech wpływających na wartość mieszkania jest znacznie szerszy.
Czynniki wpływające na wartość mieszkania
Lokum położone w centralnej części miasta osiąga najwyższy pułap cenowy. W Krakowie najdrożej jest na terenie Śródmieścia, zwłaszcza w dzielnicy Stare Miasto. Na przeciwległym biegunie cenowym, znajdują się natomiast mieszkania położone w peryferyjnych częściach miasta. Przy omawianiu poszczególnych cech wpływających na wartość mieszkania warto nadmienić, że poziom ich szczegółowości jest odwrotnie proporcjonalny do wielkości obszaru analizy. Im większy obszar analizujemy, tym ogólniejsze cechy wpływają na zróżnicowanie cenowe.
Przykładowo, w obrębie dzielnicy, wpływ na cenę mieszkania będzie miało jego położenie względem lokalnych centr, terenów zielonych, czy też komunikacji miejskiej. Jeżeli jednak ograniczymy analizowany rynek do granic osiedla, wówczas lokalizacja nie będzie już tak istotna. Większe znaczenie będzie miało położenie lokalu w budynku, czy też widok z okna. Oczywiście nie sposób pominąć stanu technicznego i standardu wykończenia, zarówno budynku, jak i samego mieszkania, które niezależnie od przyjętego obszaru analizy, mają istotny wpływ na cenę. Na rynku pierwotnym znaczenie ma również renoma dewelopera, która oprócz poziomu cen determinuje także płynność inwestycji.
Na co zatem zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?
Różnorodność mieszkań dostępnych na rynku niewątpliwie odbija się na różnorodności cech istotnych z punktu widzenia potencjalnego nabywcy. Dlatego wszystko zależy od celu zakupu. W przypadku, gdy planujemy kupić mieszkanie dla zaspokojenia własnych potrzeb bytowych, znaczenie będą miały nasze indywidualne preferencje i oczekiwania. Jeżeli mieszkanie ma stanowić lokatę kapitału, wówczas przy zakupie powinniśmy kierować się preferencjami potencjalnych najemców. Z kolei, gdy zakup mieszkania ma stanowić krótkoterminową inwestycję, warto zwrócić uwagę na jego płynność. Dlatego nie wystarczy zwrócenie uwagi wyłącznie na cechy rynkowe tj. lokalizacja, otoczenie, funkcjonalność, stan techniczny i standard. Bardzo istotna jest także moda na dany rejon, która istotnie może zwiększyć płynność nabywanego lokalu.
Najważniejszy jest cel zakupu
Podsumowując, różnorodność cech mających wpływ na cenę mieszkania jest na tyle duża, że trudno jest wyłonić jedną złotą zasadę, którą powinniśmy się kierować przy podejmowaniu decyzji o zakupie. W mojej ocenie istotne jest, aby w pierwszej kolejności określić cel, na jaki dana nieruchomość jest nabywana. To powinno znacznie ułatwić odnalezienie równowagi między oczekiwaniami i możliwościami.
