Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, czyli jak szybko pożegnać się z długami

W przypadku kredytu hipotecznego należy liczyć się z długim okresem spłaty i wysokimi kosztami zaciągnięcia tegoż zobowiązania. Idealną opcją na uwolnienie się od rat i nieraz psychologicznego niepokoju wydaje się zatem wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Czy jednak jest to proste i osiągalne dla każdego rozwiązanie? Okazuje się, iż w 2020 roku statystyczny dłużnik w naszym kraju był w stanie spłacić zaciągnięty na 26 lat kredyt hipoteczny już w połowie tego okresu. O tym, jak rozsądnie spłacać długi, dlaczego nie dla wszystkich będzie to opłacalne i za co oraz kiedy banki nakładają prowizje, rozmawiamy z ekspertem kredytowym Michałem Strzylakiem.

Wyższe ceny mieszkań nie zniechęcają do zaciągnięcia kredytu?

Nie, taki moment wstrzymania na rynku kredytowym był między wiosną a latem zeszłego roku. Wtedy wiele osób oczekiwało spadku cen. Teraz większość jest już zdania, że nieruchomości nie stanieją. Nie ma realnych przesłanek do tego, by ceny mieszkań zaczęły spadać.

Dlatego w maju popyt na kredyty hipoteczne po raz kolejny osiągnął rekordowy wynik. Polacy lubią żyć z długami?

Tak bym tego nie nazwał. Mówimy o kredytach hipotecznych, które przeznaczamy na zakup mieszkania, budowę domu. To wskazuje na dużą potrzebę posiadania nieruchomości. W tym roku można zaobserwować w stosunku miesiąc do miesiąca wysoką sprzedaż zarówno kredytów hipotecznych, jak i nieruchomości. Jest to efekt zeszłorocznego spowolnienia rynku. Podczas pandemii wiele osób czekało, wstrzymywało się z decyzją o zakupie. Tymczasem teraz, chyba można tak to określić, przyzwyczailiśmy się do pandemii, żyjemy dalej i chcemy nabywać nieruchomości.

A z długami żyjemy umiejętnie.

Rzeczywiście bardzo często bierzemy kredyt hipoteczny na długi okres – 25, 30 lat i większość z nas jest jednak w stanie spłacić go szybciej. Pod kątem bezpieczeństwa dłuższy okres kredytowania oznacza mniejsze zobowiązanie miesięczne. Dobrze jest tak dobrać kredyt, aby raty nie były zbyt wysokie. Natomiast jeśli będziemy nadpłacać, to szybciej spłacimy to zobowiązanie i zmniejszymy koszty kredytu.

Jaki powinien być pierwszy krok osoby, która chciałaby szybciej spłacić kredyt hipoteczny?

W każdym banku istnieje obowiązek złożenia dyspozycji nadpłaty kredytu. Zdecydowana większość placówek umożliwia wykonanie tego w formie elektronicznej bądź telefonicznie, jedynie w niektórych przypadkach wiąże się to z koniecznością odbycia wizyty w oddziale banku. Najprościej jest to zrobić online – logujemy się do bankowości elektronicznej, w zasadzie tak samo, jak wykonujemy przelew.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością uiszczenia dodatkowych opłat?

Dużo zależy od banku. Co do zasady, za złożenie dyspozycji nie pobiera się żadnej opłaty. Prawnie jest uregulowane, że bank, przy kredytach hipotecznych dla nowo zaciągniętych zobowiązań może pobierać maksymalnie kwotę prowizji w wys. 3 proc. przez trzy lata. Reguluje to ustawa z 2017 roku. Banki różnie do tego podchodzą – część pobiera opłaty w wys. 3 proc., a część w wys. 1 proc. Są też takie placówki, jak ING Bank Polska, Millenium, PKO BP, które od samego początku umożliwiają nam szybszą spłatę części bądź całości kredytu bez żadnych dodatkowych opłat. Biorąc kredyt hipoteczny, na pewno warto mieć plan na jego spłatę. Jeśli już na samym początku wiemy, że będziemy chcieli go nadpłacać, to właśnie takie banki staną się naszymi faworytami. Dlatego już na etapie analizy potrzeb klienta jest to bardzo ważna kwestia.

Czym różni się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego od jego nadpłacania?

Całkowita spłata kredytu oznacza, że składamy dyspozycję z dnia na dzień i to skutkuje zamknięciem kredytu. Wówczas spłacamy cały kapitał i nie naliczają się już odsetki. Jeśli zaciągamy kredyt na 30 lat, a pozbędziemy się go już po roku, to te koszty są zdecydowanie niższe. Przy nadpłacaniu kredytu kapitał upływa nam wolniej. Im szybciej to zrobimy i im wyższe będą kwoty tych nadpłat, tym wcześniej i taniej spłacimy całe zobowiązanie, przy czym wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z posiadaniem większej ilości gotówki. Dlatego częściej spotykam się z opcją systematycznego nadpłacania zobowiązania.

Co może spowodować, że dla danego kredytobiorcy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie będzie w danym momencie dobrym rozwiązaniem?

To zależy od tego, jaki mamy pomysł na nadwyżki, którymi dysponujemy. Kredyty hipoteczne są teraz rekordowo tanie, mamy bardzo niskie oprocentowanie rzędu 2, 3 proc. Zdarza mi się, że mam klientów, którzy nie zamierzają nadpłacać kredytu. Z reguły są to przedsiębiorcy, właściciele firm. Jeśli zamiast spłacać kredyt, zainwestują pieniądze w jakąś nieruchomość, bądź biznes i to da im większą stopę zwrotu, to wtedy faktycznie nie opłaca się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

Bardziej ekonomiczna dla kredytobiorcy będzie jednorazowa zapłata bankowi większej sumy czy ustalenie nowego, korzystniejszego harmonogramu rat?

Nadpłacając kredyt, mamy dwie możliwości. Zawsze spłacamy kapitał pozostały do spłaty, ale jak ten kapitał się zmniejszy, to możemy albo zostawić taki sam okres kredytowania i niższe raty, albo skrócić okres kredytowania do wysokości bieżącej raty. To określamy w dyspozycji nadpłaty składanej do banku. Opcja ze skróceniem okresu kredytowania wydaje się korzystniejsza w przypadku jednorazowej nadpłaty. Natomiast, jeśli systematycznie nadpłacamy kredyt, to w zasadzie nie ma znaczenia, czy skracamy okres kredytowania, czy go zostawiamy, a zmieniamy wysokość rat. Należy pamiętać, że nie każdy bank daje w tym przypadku swobodę wyboru. Są placówki, które za skrócenie okresu kredytowania pobierają dodatkowe opłaty.

W jednym z artykułów internetowych zamieszczono takie zdanie „Kredyt hipoteczny wręcz wymaga tego, by wcześniej uregulować swoje zadłużenia i przedstawić w banku dobrą historię kredytową”. Czy Pana zdaniem jest to słuszne podejście?

Jeśli to jest pierwsza nieruchomość danego klienta, to w moim odczuciu warto, dla bezpieczeństwa finansowego, spłacić ten kredyt szybciej. Natomiast, jeśli inwestujemy w nieruchomości, ale sami mamy gdzie mieszkać, to lepiej przekalkulować, co będzie bardziej opłacalnym rozwiązaniem. Zawsze należy podchodzić do tego tematu spokojnie. Z doświadczenia wiem, że zdarza się tak, iż klienci mają jakieś obawy związane z kredytem. Co do samej historii kredytowej, to oczywiście warto mieć ją dobrą, ale nie jest ona niezbędna do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Często powtarzam, że lepiej nie mieć historii kredytowej, niż mieć ją złą.

Weźmy przykładową rodzinę Kowalskich: z jednej strony chcą szybko pozbyć się ciążącego zobowiązania, a z drugiej chcieliby w tym roku pojechać na wakacje i przez kilka miesięcy nie będą w stanie nadpłacać kredytu. Jaką decyzję radziłby im podjąć ekspert kredytowy?

Przy nadpłacaniu kredytu jest pełna swoboda i dowolność. Mamy obowiązek spłacać raty, a nie nadpłaty. Dlatego, jeśli dobrowolnie nadpłacamy kredyt przez pół roku, a potem stwierdzamy, że przydałyby się wakacje, to oczywiście, że możemy na nie jechać. Nadpłacamy kredyt na nasz wniosek i nikt nie będzie nas do tego zmuszał.