Większość sporów o wynajęte mieszkanie zaczyna się nie przy podpisywaniu umowy, tylko kilka miesięcy później, gdy jedna ze stron chce ją zakończyć. Wtedy okazuje się, że dokument pobrany z internetu reguluje rzeczy oczywiste, czyli czynsz, termin płatności i kaucję, a milczy dokładnie tam, gdzie rozstrzyga się wynik sporu.
Czas określony czy nieokreślony, czyli decyzja podejmowana na starcie
Umowa na czas nieokreślonywygląda na elastyczną, ale ustawa o ochronie praw lokatorów mocno ogranicza wynajmującego: wypowiedzieć ją może dopiero w sytuacjach wskazanych w przepisach, na przykład przy zaległości za trzy pełne okresy płatności. Miesięczny okres wypowiedzenia wpisany do umowy niczego tu nie zmienia.
Wariant terminowy daje przewidywalność, tyle że kosztem swobody. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego umowę na czas określony wypowiada się wyłącznie w wypadkach opisanych w jej treści, dlatego lista tego, na co zwrócić uwagę przy umowie najmu, zaczyna się w praktyce od okresu obowiązywania, a dopiero później schodzi do kwot. Ogólna klauzula o miesięcznym wypowiedzeniu bywa uznawana za nieważną, a najemca, który wyprowadzi się po pół roku z rocznej umowy, formalnie odpowiada za czynsz do końca jej trwania.
Katalog przyczyn wypowiedzenia zamiast ogólnej klauzuli
W umowach terminowych sprawdza się wyliczenie konkretnych zdarzeń uprawniających do wypowiedzenia, bo sąd ocenia treść dokumentu, a nie intencje stron. Warto rozważyć przynajmniej kilka pozycji:
- utrata pracy lub trwałe pogorszenie sytuacji finansowej najemcy, co pozwala mu wyjść z umowy, zanim urośnie dług czynszowy;
- przeprowadzka z powodu studiów albo pracy w innym mieście, czyli najczęstszy powód wcześniejszych wyprowadzek;
- zaleganie z opłatami przez wskazaną liczbę okresów, poprzedzone pisemnym wezwaniem, co porządkuje procedurę po stronie właściciela;
- podnajem albo wprowadzenie kolejnych osób bez zgody wynajmującego, dzięki czemu mieszkanie nie zaczyna żyć własnym życiem;
- rażące naruszanie porządku domowego, które bywa jedyną podstawą reakcji, gdy czynsz wpływa punktualnie, a lokal niszczeje.
Każdej przyczynie trzeba przypisać okres wypowiedzenia i formę oświadczenia, a w postanowieniach końcowych wskazać adres do doręczeń i skutek nieodebrania przesyłki.
Sformułowanie takiego katalogu bywa trudniejsze, niż wygląda, bo zapis zbyt ogólny sąd potraktuje jak jego brak. Wynajmujących i najemców z Trójmiasta prowadzi przez te zapisy Bogna Szyczewska – prawnik od nieruchomości, która ma kancelarię w Gdańsku i doradza też przy pozostałych umowach w obrocie nieruchomościami. Pomoc możesz uzyskać również online. Taki przegląd kosztuje zwykle mniej niż miesięczny czynsz.
Kaucja i kara umowna, czyli gdzie przebiega granica zabezpieczeń
Kaucja to najprostsze zabezpieczenie i zarazem najczęściej źle opisane. Przepisy wyznaczają górny pułap, czyli dwunastokrotność czynszu przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego i sześciokrotność przy najmie okazjonalnym. Umowa powinna mówić wprost, jakie należności wolno z niej pokryć i w jakim terminie wraca ona do najemcy po zdaniu lokalu.
Kara umowna działa inaczej, niż zakłada wielu właścicieli, bo zastrzec ją można tylko za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego. Kara za spóźniony czynsz będzie bezskuteczna i zastępują ją odsetki, natomiast palenie w lokalu czy oddanie mieszkania wymagającego generalnego sprzątania da się nią obwarować. Zamiast nieostrego zapisu o stanie niepogorszonym lepiej wpisać konkretną kwotę potrącaną z kaucji, na przykład 400-600 zł za umycie okien, sanitariatów i sprzętu AGD.
Najem okazjonalny i formalności, o których łatwo zapomnieć
Najem okazjonalny bywa przedstawiany jako recepta na trudnego lokatora, a jest zestawem warunków, które trzeba spełnić w komplecie: notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie adresu, pod który lokator może się wyprowadzić, oraz zgoda właściciela tamtego mieszkania na jego przyjęcie. Do tego dochodzi zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Pominięcie zgłoszenia bywa błędem najdroższym, bo umowa działa wtedy jak zwykły najem, a akt notarialny zostaje bez praktycznej wartości. Z listy formalności łatwo wypada również świadectwo charakterystyki energetycznej, które właściciel przekazuje najemcy najpóźniej w chwili zawarcia umowy.
Umowa dopasowana do sytuacji, a nie pobrana z sieci
Jednego wzoru dobrego dla każdego wynajmu po prostu nie ma. Zapisy chroniące właściciela da się za to wskazać dość precyzyjnie: świadomie wybrany okres obowiązywania, zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia, kaucja z jasnymi zasadami rozliczenia, kary umowne ustawione tam, gdzie prawo na nie pozwala, oraz protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową. Żaden z tych elementów nie wymaga prawniczego żargonu. Wymaga decyzji podjętych przed podpisem, a nie po pierwszym opóźnionym przelewie.
