Osoby, które nie miały wcześniej styczności z kredytem hipotecznym, często nie zdają sobie sprawy z tego, że kredyt to nie tylko rata, którą będą musieli płacić co miesiąc. W jego koszt wchodzi kilka innych opłat, przy czym banki często wymagają ich od razu i to w gotówce. Jeśli nie byliśmy na to przygotowani, może okazać się, że nasz wkład własny nagle stopnieje. Czasami dodatkowe produkty są wymagane, aby w ogóle otrzymać kredyt, a czasami mogą przydać się w celu uzyskania bardziej atrakcyjnej oferty. Wszystko to składa się na dodatkowe koszty kredytu.
Dodatkowe produkty nie zawsze muszą być złe. Trzeba tylko wiedzieć, jaki jest ich cel, czy są obowiązkowe oraz czy są opłacalne dla klienta. Eksperci z firmy RM Kredyty Niezależne Pośrednictwo Kredytowe przybliżą kilka najpopularniejszych opłat i ubezpieczeń, które pojawiają się przy kredycie hipotecznym:
Prowizja banku podnosi koszty kredytu
Prowizja dotyczy każdej formy kredytu hipotecznego i najczęściej mylona jest z marżą. Marżę bowiem wlicza się na stałe w oprocentowanie kredytu, prowizje natomiast zapłacisz jednorazowo – podkreśla Ronald Szczepankiewicz z RM Kredyty. Prowizja występuje zawsze przed jego wypłatą i jest naliczana od całej kwoty kredytu. Może zostać skredytowana lub zapłacona gotówką. Innym typem prowizji jest prowizja od przygotowania wniosku. Chodzi o opłatę potrzebną do uzyskania decyzji kredytowej. Ten koszt w większości banków wynosi jednak 0 zł. Prowizja przygotowawcza występuje zazwyczaj przy kredytach inwestycyjnych. Ową kwotę najczęściej odejmuje się od końcowej prowizji związanej z uruchomieniem kredytu, innymi słowy, zwraca się ją kredytobiorcy.
Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (UNWW)
Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez KNF, bank może udzielić kredytu na 80 proc. wartości nieruchomości (LTV). Udziela oczywiście i na więcej (do 90 proc.), jednak pozostała kwota obowiązkowo musi zostać ubezpieczona. Taka forma zabezpieczenia inaczej zwana jest ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego. Mówiąc prościej, jeśli klient posiada wkład własny tylko na poziomie 10 proc., to znajdzie takie banki, które mimo wszystko udzielą kredytu, jednak brakująca kwota (pozostałe 10 proc.) zostanie objęte wyżej wspomnianym ubezpieczeniem. Istnieją dwie formy jego rozliczania. Niestety, nie można wybrać sobie takiej formy, która nam odpowiada – co bank to inna polityka. Pierwsza forma ubezpieczenia stanowi jednorazową opłatę za z góry określony okres, w którym ubezpieczenie ma „chronić” bank. Druga pobierana jest jako opłata miesięczna, czyli po prostu podnosi marżę banku, a w konsekwencji ratę kredytu. Dopóki nie spłacimy kapitału do wysokości 80 proc. wartości nieruchomości, składka na ubezpieczenie będzie naliczana na nowo co 3 lata.
W koszty kredytu wlicza się ubezpieczenie pomostowe
Obowiązuje w momencie, gdy bank wypłacił już kredyt, natomiast nie jest on jeszcze wpisany do Księgi Wieczystej (KW). Dla banku jest to szczególnie ryzykowny moment. Pieniądze są już wypłacone, a ostatecznego zabezpieczenia nie ma. W czasie trwania tego ubezpieczenia podwyższa ono tymczasowo marżę kredytu, co powoduje z kolei wyższą ratę. Czas oczekiwania na wpis do Księgi Wieczystej zależy od wielu czynników i przeważnie wynosi od 1 dnia do 6 miesięcy. Okres ten może się wydłużyć, jeżeli kredyt wypłacany jest w transzach. Aby złożyć wniosek o wpis do Księgi Wieczystej, trzeba wpłacić wszystkie transze. Oprócz gruntów, każdą nieruchomość trzeba oddać do użytkowania.
Ubezpieczenie nieruchomości a koszty kredytu
Jest ubezpieczeniem obowiązkowym i chroni nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych. To ubezpieczenie, tak jak i te, o których wspomnieliśmy wyżej, chronią bank, nie klienta. W przypadku wypłaty odszkodowania za szkody, trafia ono do banku i wlicza się je w poczet spłaty kredytu. Ubezpieczenie można zawrzeć bezpośrednio z bankiem i ubezpieczycielem, z którym współpracuje lub wybrać wygodną polisę osobiście (zgodną jednak z wytycznymi banku) i dokonać cesji ubezpieczenia na rzecz banku. Koszt ubezpieczenia nieruchomości zazwyczaj wynosi ok. 80 zł na każde 100 tys. zł wartości nieruchomości w skali roku.
Ubezpieczenie na życie
W zależności od banku, może być to ubezpieczenie obowiązkowe. Jest to grupowa polisa, która ma celu zabezpieczyć naszych najbliższych, np. W przypadku zgonu ubezpieczonego, poprzez otrzymanie środków na spłatę kredytu. Często banki oferują atrakcyjne oferty takich ubezpieczeń, jednak należy dokładnie przeczytać umowę polisy. Warto pomyśleć o takim ubezpieczeniu, nawet jeśli nie jest obowiązkowe przy danej ofercie kredytowej.
Ubezpieczenie od utraty pracy
Nigdy nie jest obowiązkowe. Naszym zdaniem takie ubezpieczenie wydaje się kompletnie bezsensowne. Nieważne, co widnieje w umowie, i tak klient nigdy nie spełni warunków do jego wypłaty. Zawsze załapie się na jakieś wykluczenia, a ubezpieczenie nie zostanie wypłacone. Jedynym sensownym powodem do zakupu tego ubezpieczenia jest powód czysto finansowy. Jeżeli z punktu widzenia kalkulatora finansowego zakup będzie opłacalny (obniża łączny koszt kredytu), warto je wykupić, jeżeli nie, lepiej omijać je z daleka.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu może windować koszty kredytu
„Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami” ograniczyła bankom naliczanie takiej prowizji, mogą to robić tylko przez pierwsze 3 lata spłaty kredytu. W części banków możliwe jest nadpłacanie kredytu bez ponoszenia tej prowizji. Średnio jednak taka prowizja wynosi ok. 3 proc. Jest to opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. W zależności od banku każdy może mieć inną ofertę opłat od spłaty całości bądź części kredytu. Uwaga: nadpłacamy tylko kapitał. Nie nadpłacamy odsetek. Jeśli klient chce nadpłacić kredyt, koniecznie musi poinformować o tym bank. W innym wypadku przelane pieniądze „zawisną” nieoprocentowane i będą czekać na swoją kolej (ratę).
Pozostałe dodatkowe produkty
Banki często oferują jeszcze inne produkty tzw. cross-selling. Zaliczyć możemy do tego karty kredytowe, konta ROR (rachunek oszczędnościowo rozliczeniowy), wszelakie pozostałe ubezpieczenia itp. Niekiedy niepotrzebnie podwyższają marże kredytu, w niektórych sytuacjach jednak „dobranie” ich może się opłacić. Wraz z nową Ustawą o kredycie hipotecznym banki mają obowiązek oferowania „czystych” ofert kredytowych, bez zbędnego cross-sellu. Należy pamiętać, że marża i oprocentowanie to nie wszystko. Przy wyborze kredytu nie możemy sugerować się tylko tymi wskaźnikami. Nie trzeba bać się dodatkowych produktów i ubezpieczeń, trzeba jednak potrafić je określić oraz znać cel ich zastosowania.
Więcej szczegółów na pewno pomoże zbadać ekspert kredytowy. Można skorzystać także z kalkulatorów finansowych, dostępnych w internecie, które mogą pomóc oszacować całościowy koszt związany z kredytem hipotecznym – podsumowuje Rupert Aleksiejuk, Rzecznik Prasowy RM Kredyty. Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy kredytowej z bankiem należy zatem wnikliwie przeanalizować oferty banków i oszacować, czy nasze możliwości finansowe pozwalają na uregulowanie wszystkich zobowiązań związanych z zaciągnięciem kredytu. Drugą kwestią jest rozdzielenie obowiązkowych produktów bankowych od tych opcjonalnych, które możemy wybrać w zależności od indywidualnego położenia klienta i perspektyw na przyszłość. Ważnym zagadnieniem pozostaje zabezpieczenie najbliższych członków rodziny na wypadek śmierci kredytobiorcy, a także minimalizowanie ryzyka utraty płynności finansowej. W każdym przypadku szczegóły oferty banku warto przeanalizować w oparciu o przepisy ustawy o kredycie hipotecznym.
