Obserwatorzy rynku nieruchomości z uwagą przyglądają się rozwojowi wydarzeń, jaki w tym sektorze będzie odbiciem pandemii. Spekulacji o załamaniu nie brakowało zarówno w kontekście przyrostu liczby nowych inwestycji, jak i cen (te zdaniem niektórych ekspertów miały poszybować w górę ku niezadowoleniu nabywców). W związku z tym, że na wiarygodne i przekrojowe dane, które powiedzą, jakie szkody tak naprawdę wyrządził COVID-19, trzeba będzie jeszcze poczekać, ciągłej analizie poddawane są pierwsze przesłanki. A te mogą sugerować, że deweloperom pandemia nie straszna.
Jak się bowiem okazuje, liczba mieszkań oddanych do użytkowania w lipcu br. była o blisko 40 proc. (37,7) wyższa niż rok temu. Biorąc pod uwagę statystyki z 7 minionych miesięcy, również można znaleźć powód do radości – przybyło o 10,9 proc. więcej lokali deweloperskich niż w analogicznym okresie 2019 r. Niestety każdy kij ma dwa końce, a w tym przypadku, po drugiej stronie entuzjazmu leży dość istotne tło dla wspomnianych informacji GUS – inwestycje, które oddano do użytkowania w tym roku, rozpoczęto przed dwoma laty, gdy deweloperzy galopowali z podażą, na co uwagę zwracają analitycy HRE Investments.
Deweloperzy budują pomimo COVID-19
Wydaje się zatem, że należałoby spojrzeć na to, co działo się w zakresie rozpoczynanych w tym roku budów – czy lepiej – otrzymanych na budowę pozwoleń. A i te wskazują na to, że deweloperzy są przeświadczeni o zielonym świetle dla siebie. Lipcowe wyniki dotyczące rozpoczętych projektów są wyższe w stosunku do roku wcześniejszego. Zastój w biurach deweloperskich, jaki można było zaobserwować w okresie najbardziej rygorystycznych obostrzeń pandemicznych, był spowodowany odgórnie narzuconymi ograniczeniami, nie zaś brakiem zainteresowania mieszkaniami. Oczywiście nie da się zaprzeczyć, że część potencjalnych nabywców zrezygnowała bądź wstrzymała się z decyzją o zakupie mieszkania, nie mniej jednak wyjątkowo niskie stopy procentowe i obawa przed nagłym wzrostem cen mogły stać się czynnikami zachęcającymi do finalizacji tego typu transakcji. Tym bardziej, że obecnie trudno o atrakcyjniejszą alternatywę inwestycyjną.
O ile niskie stopy procentowe sprzyjają przy zakupie mieszkania, o tyle w kontekście lokat są wrogiem, co podkreśla Bartosz Turek z HRE Investments. Jak zaznacza analityk, podczas gdy w 2019 r. na rocznej lokacie można było zyskać ok. 1,6 proc., tak teraz jest to ok. 0,2 proc. Dla porównania opłacalność udostępnienia najemcom kawalerki w Warszawie daje zysk na poziomie ok. 4,2 proc. (już po odliczeniu wszelkich kosztów, podatków czy przestojów w najmie). W porównaniu z osobą inwestującą w lokatę, w 2019 r. wynajmujący mógł zarobić o 3,1 pkt. proc. więcej. Obecnie dysproporcja wzrosła do 4 pkt. proc. Co więcej, warto wziąć pod uwagę, że ceny nieruchomości (w tym również wynajmu) rosną dynamiczniej niż inflacja.
COVID-19 wpłynął na politykę banków
I choć kupować jest co, nie zawsze jest za co. Tak wzrosty cen nieruchomości, jak i wymagania banków udzielających kredytów hipotecznych, nie rozpieszczają – szczególnie ludzi młodych, chcących zamieszkać we własnym lokum, a często nie posiadających odpowiednich według instytucji kredytujących źródeł dochodu. Ponadto wartość deweloperskiej kawalerki łącznie z kosztami jej wykończenia urosła w tym roku do wydatku gotówki rzędu 90 tys. zł (wkład własny plus koszt wykończenia), czyli blisko o połowę więcej niż jeszcze rok temu – tak wynika z wyliczeń HRE Investments.
Coraz rzadziej można się spotkać z wymaganym wkładem własnym na poziomie 10 proc. Rynkowym standardem stało się 20 proc., do czego przyczyniła się także pandemia COVID-19. Przykład przytaczany przez HRE Investments pokazuje, że nosząc się z zamiarem zakupu kawalerki (30 mkw.) w większym mieście, nabywca kupujący ją z pomocą kredytu, musi posiadać na ten cel przeszło 50 tys. zł środków własnych. Jeszcze rok temu byłoby to ok. 24 tys. zł. Podobne skoki w wydatkach dotyczą wykończenia lokum. Podrożały nie tylko usługi fachowców, ale też ceny materiałów budowlanych oraz koszty okołotransakcyjne, tj. usługi notariusza, prowizja za udzielenie kredytu czy pomoc pośrednika.
Dzięki niskim ratom, kredyt może się opłacać
O ile wartość nieruchomości poszła w górę jeszcze przed pandemią, o tyle wprowadzone przez banki obostrzenia są pokłosiem koronawirusa. A zmieniło się wiele. Dotychczas bowiem kredytobiorca, by otrzymać kredyt, mógł przedstawić w banku potwierdzenia otrzymywania dochodu wynikające z umowy tzw. śmieciowej czy być samozatrudnionym oraz dysponować 10-proc. wkładem własnym. Dziś przy takich warunkach w zdecydowanej większości banków jego wniosek zostanie odrzucony. Co prawda sytuacja i tak uległa już poprawie, a część instytucji kredytujących obiecuje stopniowe łagodzenie swojej polityki, ale i tak spełnienie tak rygorystycznych wymagań wielu potencjalnym nabywcom mieszkań, zamyka drzwi do wymarzonych własnych 4 ścian. Nie mniej jednak ci, którym uda się uzyskać bankowe finansowanie, będą mogli cieszyć się z jednych z najniższych rat w historii (biorąc pod uwagę ich oprocentowania). Przynajmniej przez jakiś czas.
