Ten rok zapisze się w naszych głowach pod znakiem pandemii. To właśnie za jej przyczyną wiele branż przeszło i nadal przechodzi kryzys. Wsparcie rządowe nie jest wystarczające, a banki odmawiają udzielania kredytów firmom, które uchodzą za najbardziej zagrożone skutkami gospodarczymi pandemii. Podsumujmy, jakie zmiany na rynku kredytów hipotecznych dało się zauważyć w ostatnim czasie.
Początek
Bieżący rok rozpoczął się na rynku nieruchomości bardzo dobrze. Kolejne wzrosty cen mieszkań powodowały, że trwały spekulacje co do tego, czy ta trwająca na rynku nieruchomości sielanka w końcu się skończy. Fliperzy kupowali na potęgę, remontując i sprzedając z zyskiem swoje mieszkania, a powstające w tym zakresie szkolenia rozchodziły się w rekordowym tempie. Część ekspertów spekulowała, że narastająca bańka cenowa w końcu pęknie, a ceny mieszkań zaczną spadać. Potwierdzał to fakt, że każdy chciał być wówczas inwestorem. Jednak inne grono ekspertów uważało, że to żadna bańka cenowa, a zwyczajne dorównanie do unijnych cen.
Zmiany na rynku kredytów hipotecznych zaczęły się już w marcu
Takiego wyhamowania gospodarki nie można było przewidzieć. Przede wszystkim wybuch pandemii i wynikający z niej lockdown był zaskoczeniem dla wszystkich. Wiele firm wstrzymało zupełnie swoją działalność a te, które są największymi graczami na rynku, zaczęły bacznie obserwować sytuację. Większość banków w pierwszej kolejności wycofała się z udzielania kredytów na preferencyjnych warunkach. Dostępne były jedynie oferty standardowe, które charakteryzują się wyższymi marżami. To miało na celu zniechęcić klientów do zaciągania kredytów, a bankom dać czas na reakcje.
Kolejnym działaniem było zwiększenie wymagalności wkładów własnych. Do tej pory na rynku było sporo banków, które udzielały finansowania z wkładem własnym na poziomie 10 proc. W marcu wszystko się zmieniło. Największe banki na rynku, takie jak PKO BP czy Pekao SA zaczęły wymagać (przy kredycie hipotecznym) wkładu własnego na poziomie już nie 10, a 20 proc. ING Bank Śląski natomiast podniósł wymagalność z 20 na 30 proc. i tym samym pokazał, że interesują ich klienci pewni swoich dochodów, mający spore zabezpieczenie finansowe. Natomiast Santander w pierwszym momencie zawiesił zupełnie udzielanie kredytów hipotecznych, lecz później szybko się z tego wycofał.
Powód zmian? Banki nie czuły się pewnie
Kolejnym krokiem, który został podjęty przez instytucje finansowe, było obniżenie zdolności kredytowej klientów. Te osoby, które weryfikowały swoją zdolność kredytową przed pandemią, po jej wybuchu miały ją niższą, nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. To spowodowało, że część potencjalnych kredytobiorców nie mogła sobie pozwolić na wzięcie kredytu hipotecznego i musiała zawiesić starania o jego uzyskanie. Banki jednak na tym nie poprzestały – wprowadziły zakaz udzielania kredytów dla branż szczególnie zagrożonych skutkami COVID-19 , a były i nadal są to m.in. gastronomia, hotelarstwo, turystyka i handel.
Zmiany na rynku kredytów hipotecznych, a reakcje klientów
Z wyżej wymienionych powodów sporo klientów wstrzymało się z decyzją o zakupie nieruchomości, gdyż przestało być pewnym swoich dochodów. Umowa o pracę, dająca dotychczas poczucie bezpieczeństwa, przestała spełniać swoją funkcję. Osoby spodziewające się podwyżek w 2020 roku cieszyły się z „obniżki” zamiast wypowiedzenia. Właśnie to stało się przyczyną faktu, że część banków, przy liczeniu zdolności kredytowej, przestała akceptować premie, gdyż z niej najczęściej rezygnowali pracodawcy, chcąc tym samym chronić stanowiska pracy. Dodatkowo umowy zlecenia i o dzieło przestały być akceptowane w większości instytucji finansowych.
Od czerwca do września
Ten czas pozwolił ponownie złapać wiatr w żagle. Banki przywróciły oferty specjalne, jednak nadal nie obniżyły wymagalności wkładów własnych. Wyjątek stanowi ING Bank Śląski, który ponownie wrócił do finansowania zakupu nieruchomości z 20 proc. wkładem własnym. Z miesiąca na miesiąc przychodziły informacje o słabnących restrykcjach i podnoszących się zdolnościach kredytowych klientów. Ci z nich, którzy byli pewni swych dochodów, wrócili do zakupowych planów. Warto tutaj dodać, że ceny mieszkań nadal utrzymują się na wysokim poziomie, a to, co w tym przypadku mogliśmy zaobserwować, to wyhamowanie wzrostów cen. Jednak o spadkach jeszcze mówić nie możemy, biorąc pod uwagę analizę cenową rok do roku. Pamiętać trzeba, że rynek nieruchomości jest rynkiem, który reaguje z opóźnieniem na wszelkie zmiany gospodarcze.
Nowe zmiany na rynku kredytów hipotecznych w końcówce roku?
Banki nadal trzymają obostrzenia dotyczące branż zagrożonych. Chcąc ubiegać się o kredyt, trzeba w pierwszej kolejności zweryfikować PKD danej firmy, by sprawdzić, czy aby na pewno będzie ona respektowana przez dany bank. Wydłużyło się także oczekiwanie na ostateczne decyzje, gdyż samo dostarczenie dokumentów przez klientów jest utrudnione. Spowolnione prace urzędów, pozwolenia na budowę wydawane po długim okresie oczekiwania – to wszystko wpływa na przedłużanie procesów.
Są także plusy całej tej sytuacji. Sporo banków, które dotychczas nie akceptowało dokumentów potwierdzonych podpisem elektronicznym, zmieniło swoje podejście. Usprawniły się procesy kontaktowania się z bankiem za pośrednictwem Internetu. Co więcej, mimo tych wszystkich restrykcji, kredyty hipoteczne są teraz bardzo atrakcyjne. Stosunkowo niskie marże oraz WIBOR utrzymujący się na historycznie niskim poziomie wpływa na to, że klienci nadal chcą kupować i budować. Szczególnie ci, którzy robią to na własny użytek.
Zaciągać kredyt czy czekać?
Mimo wszystko banki postanowiły zareagować i niezależnie od trwającej pandemii, z miesiąca na miesiąc marże kredytowe wzrastają. I tutaj nasuwa się pytanie: czy warto czekać na spadek cen mieszkań, jeśli ma to być zakup za środki z kredytu? Może się okazać, że za kilka miesięcy korekta cen za m. kw. będzie niewielka (o ile będzie), natomiast marże kredytowe znacznie pójdą w górę. Wszak to one wpływają bezpośrednio na wzrost kosztów całości kredytu.
