- Jest zbyt wcześnie na mówienie o nadchodzącym, ogromnym spowolnieniu całej koniunktury. Same podwyżki stóp to jeszcze o wiele za mało, by taki scenariusz mógł się ziścić. Musiałoby dojść do odczuwalnego załamania na rynku pracy, znacznego wzrostu bezrobocia oraz przede wszystkim spadku PKB. Na taki scenariusz, póki co się nie zanosi – ocenia Witold Indrychowski, prezes spółki Merari.
Symboliczny październikowy skok stóp procentowych okazał się jedynie zapowiedzią kolejnych zmian na rynku. W grudniu podstawowa stopa procentowa wzrosła już do poziomu 1,75 proc., a z początkiem stycznia osiągnęła najwyższą wartość od 2014 roku – 2,25 proc. Czy ta podwyżka stóp procentowych wpłynie na rynek nieruchomości? Co z cenami mieszkań?
Jak zmieniała się wysokość stopy procentowej w ubiegłym roku?
Podstawowa stopa procentowa przez lata utrzymywała się na stałym poziomie. Jeszcze w marcu 2020 roku wynosiła 1,5 proc., a zmiana nastąpiła dopiero w konsekwencji wybuchu pandemii. Została ona wtedy zdegradowana przez NBP aż do poziomu 0,1 proc. W efekcie byliśmy świadkami exodusu oszczędności Polaków z lokat bankowych oraz ich wzmożonej obecności na rynku kredytów hipotecznych. W październiku stopa procentowa wzrosła do poziomu 0,5 proc. Później, na samym początku listopada, już do 1,25 proc., czyli o kolejne 0,75 pp. w stosunku do poprzedniej wartości. W grudniu zdecydowano się na następną korektę – do poziomu 1,75 proc. Zgodnie z przewidywaniami również początek roku przyniósł kolejne wzrosty.
Rynek mieszkaniowy czeka normalizacja?
Po wprowadzeniu tak znaczącej korekty można zakładać, że rynek się ochłodzi. Dla deweloperów jest to w zasadzie pozytywna wiadomość. Stan rozgrzania branży jest co prawda pożądany, ale w krótkiej perspektywie czasu. Gdy utrzymuje się on zbyt długo, może oznaczać niebezpieczną, pęczniejącą bańkę finansową.
Z jednej strony odwrócenie trendu poprzez podniesienie stóp procentowych daje pewną szansę na powrót do rynkowej normalności – mówi Witold Indrychowski. Z pewnością pozytywne będą zjawiska ograniczania aktywności spekulacyjnej oraz powolnego zrównywania się popytu z podażą. Jeżeli chodzi o prognozy na temat cen, to pozostaną raczej stabilne, ale z tendencją do ich wzrostu mimo tego, że popyt prawdopodobnie będzie się zmniejszał. Sądzę, że w okresie najbliższych 2 lat zaobserwujemy dalszy wzrost cen połączony z mniejszą ilością rozpoczynanych budów. Dużo mogą w tej sytuacji zmienić fundusze inwestujące w mieszkania z długoletnim horyzontem czasowym i niskim kosztem kapitału, które stopniowo mogą stać się bardzo istotnym graczem na rynku – zaznacza.
Podwyżka stóp procentowych kontra młodzi klienci
Zmiana w wysokości rat kredytów to realny scenariusz. Nabierze on ostatecznego kształtu, gdy tylko rynek przystosuje swoją ofertę do nowo obowiązujących stóp procentowych. Z reguły potrzeba na to kilku miesięcy.
Podejrzewam, że podwyżka stóp procentowych wpłynie znacząco na możliwości zakupowe klientów, gdyż kredyt będzie droższy i trudniej dostępny. W mojej opinii sytuacja ta dotknie głównie mniej zamożnych klientów – czyli np. młode osoby, które nie mają kapitału na większy wkład własny. Pamiętajmy, że działek pod budownictwo wielorodzinne jest mało, z racji czego raczej nie stanieją. Ceny materiałów powinny się ustabilizować, ale branża będzie pod presją wzrostu kosztu robocizny, ponieważ życie staje się droższe, dlatego cena budowy też nie spadnie – mówi prezes spółki Merari.
Jak podaje HRE Investments, dla kredytu zaciągniętego na okres 25 lat z marżą banku 2,6 proc. i 300 tys. spłaty, decyzja Rady Polityki Pieniężnej może oznaczać wzrost miesięcznej raty z poziomu 1778 zł do 1867 zł. Przy 500 tys. zł jest to już wzrost z 2964 do 3112 zł.
Czy to już ostatnia podwyżka stóp procentowych?
Jarosław Sadowski, analityk Expandera prognozuje, że kredytobiorców czekać będą kolejne wzrosty rat. Według analityka istnieje ryzyko podniesienia głównej stawki do poziomu 4 proc. To z kolei spowoduje, że raty będą aż o połowę wyższe, niż miało to miejsce w październiku. Efektem tych zmian może być jeszcze większy spadek zdolności kredytowej. Wpływ będą miały na to nie tylko stopy procentowe, ale też rosnące koszty życia.
Kolejna podwyżka stóp procentowych z pewnością sprawi, że nowi kredytobiorcy bardziej odpowiedzialnie podejdą do oceny swojej zdolności finansowej, jednak trudno się spodziewać, żeby z powodu wzrostu kosztów całkowicie zrezygnowali z transakcji. W obawie przed dalszymi podwyżkami cen prawdopodobnie zdecydują się więc na zakup tańszych nieruchomości, o mniejszej powierzchni lub położonych w innej, być może mniej odpowiadającej im lokalizacji – mówi Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum.
