Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, należy zwrócić uwagę na dodatkowe koszty kredytu. Ile dokładnie będzie wynosiła miesięczna rata? Na jej wysokość wpływa wiele czynników, o których żaden bank nie mówi w swoich reklamach.
Koszty kredytu obejmują prowizję banku
Prowizja to jednorazowa opłata, którą bank pobiera za udzielenie kredytu. Najczęściej klienci mylą ją marżą. Prowizja występuje zawsze przed wypłatą kredytu i naliczana jest od całej jego kwoty. Może zostać skredytowana lub zapłacona gotówką. To opłata bezzwrotna i zależna od wysokości zaciągniętego zobowiązania. Na niższe stawki prowizji mogą liczyć głównie stali klienci banków i osoby przenoszące kredyt z innego banku, ale inni kredytobiorcy również mogą spróbować ją negocjować. Wysokość prowizji stanowi odgórnie ustalony przez bank procent. Najczęściej utrzymuje się na poziomie do 4 proc. — mówi Ronald Szczepankiewicz, ekspert kredytowy i współwłaściciel RM Kredyty.
Ubezpieczenie pomostowe
Ubezpieczenie pomostowe występuje w każdym kredycie hipotecznym. Obowiązuje w momencie, gdy bank wypłacił już kredyt, natomiast nie został on wpisany do Księgi Wieczystej (KW). To szczególnie ryzykowna sytuacja dla banku. Środki zostały wypłacone, jednak finalnego zabezpieczenia brakuje. Podczas trwania ubezpieczenia pomostowego rata jest wyższa o ok. 100 zł na każde 100 tys. zł kredytu. Oczekiwanie na wpis do Księgi Wieczystej może trwać od 1 do 6 miesięcy. Wszystkie transze muszą zostać wypłacone, aby można było złożyć wniosek o wpis do Księgi Wieczystej. Każda nieruchomość ma być oddana do użytku.
Wycena nieruchomości
Wartość nieruchomości trzeba potwierdzić. W tym celu bank opiera się na jej wycenie. Większość instytucji finansowych jest w stanie zaakceptować zewnętrzne operaty wykonane przez uprawnione osoby. Koszt operatu szacunkowego lokalu mieszkalnego przygotowanego przez rzeczoznawcę wynosi ok. 400–500 zł.
Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego
Wymagany wkład własny, według aktualnej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), wynosi 20 proc. Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego muszą opłacić osoby, które nie wnoszą wkładu własnego na poziomie wymaganym przez bank.
Niektóre banki udzielają kredytu z 10-procentowym wkładem własnym. Brakująca część podlega ubezpieczeniu i uiszczana jest w racie kredytu, poprzez podwyżkę marży, zazwyczaj o 0,25 proc. Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego występuje wtedy, gdy zobowiązanie przewyższa 80 proc. ceny zakupu. Takie rozwiązanie, w postaci podwyższenia marży, jest wygodniejsze niż płatność jednorazowa.
Koszty kredytu mogą wzrosnąć przez wcześniejszą spłatę
Większość banków ma w swojej ofercie taką prowizję. Według rekomendacji KNF, instytucja finansowa może naliczać opłaty do 3 lat od daty uruchomienia kredytu. Oznacza to, że po upływie tego okresu, w każdym banku istnieje możliwość zrobienia nadpłaty lub całkowitej spłaty bez dodatkowych kosztów. Warto jednak pamiętać, że w trakcie spłaty lub nadpłaty zobowiązania, spłacamy jedynie kapitał, a nie odsetki. Notorycznie to mylimy — podkreśla Ronald Szczepankiewicz.
Koszty kredytu zawierają dodatkowe ubezpieczenia
• Ubezpieczenie od utraty pracy. Nie jest obowiązkowe, ale dość często proponowane przez pracowników banków. Tego typu zabezpieczenia są drogie i zazwyczaj płatne gotówką. Takie rozwiązanie wybiera się głównie z uwagi na spore obniżki na marży i prowizji bankowej.
• Ubezpieczenie nieruchomości. Obowiązkowe w każdej instytucji finansowej, w której bierzemy kredyt hipoteczny. W większości banków można przedstawić zewnętrzną polisę z cesją na bank. Te proponowane przez kredytodawcę są najczęściej dużo droższe od dostępnych na rynku. Roczny koszt ubezpieczenia nieruchomości w banku to średnio 0,1 proc. od kwoty udzielonego zobowiązania. Ubezpieczenie na życie obejmuje tylko jednego kredytobiorcę albo dwóch, ale na niepełną kwotę. Zawierając taką umowę, warto zwrócić uwagę na sumę ubezpieczenia. Może być stała — po śmierci kredytobiorcy ubezpieczyciel spłaci pozostałe zadłużenie, a resztę pieniędzy wypłaci rodzinie. Najczęściej jednak bank proponuje zmienną sumę ubezpieczenia. Będzie ona maleć, proporcjonalnie do pozostałej do spłaty części kredytu.
Podsumowując, jeśli potencjalny klient planuje w niedalekiej przyszłości zakup nieruchomości za pieniądze z kredytu hipotecznego, koniecznie powinien zapoznać się z kosztami związanymi z jego otrzymaniem. Wykonanie dokładnych kalkulacji pozwoli uniknąć niepotrzebnych niespodzianek oraz odpowiednio przygotuje przyszłego kredytobiorcę do zaciągnięcia zobowiązania.
