W pierwszej chwili na pytanie „Jakie mieszkania są problematyczne do sprzedania?”, chcemy odpowiedzieć – „brzydkie lub łagodniej mówiąc nieładne”… ale to nieprawda. Mieszkania trudne do sprzedania to mieszkania z zawyżoną ceną! Zrozumiałe jest, że właściciel chce otrzymać za swój lokal jak najwięcej. Jednak co niektórzy mają skłonności do przeceniania wartości nieruchomości.
Problem niewłaściwej wyceny
Pierwszy przypadek. Sprzedający widział takie samo mieszkanie w bloku obok z identycznym układem co u niego i wyceniono je na 380 tys. zł. Dlatego swoje chce sprzedać za tyle samo. Tymczasem nie wie o tym, że tamten lokal jest wyjątkowy i niepowtarzalny, czerwone flizy w łazience specjalnie sprowadzane z Włoch. Sąsiedni właściciele pamiętają też, ile pracy włożyli w remont, który był 20 lat temu.
Zbyt duże oczekiwania właściciela bądź zła wycena pośrednika, który za wszelką cenę chce pozyskać mieszkanie do bazy, bo musi zrobić miesięczny plan przyjęć, prowadzi do tego, że mieszkanie nie zostaje sprzedane z powodu ceny. A ta powinna być dostosowana do realiów rynkowych. Należy przeanalizować bowiem ceny podobnych mieszkań w okolicy i ustalić naszą ofertę na podobnym poziomie. Pamiętajmy też, że to, co widać w serwisach nieruchomościowych, to nie ceny transakcyjne, lecz ofertowe, więc już nieco zawyżone, z pewnym marginesem do negocjacji.
Mieszkania trudne do sprzedania, bo… stare i zaniedbane
Mieszkania w zrujnowanych kamienicach, duże blokowiska z obskurnymi klatkami schodowymi i starą windą oraz duże lokale w blokach są na drugim miejscu. Nawet najpiękniejszy i najlepiej wyposażony lokal może długo oczekiwać na sprzedaż, jeśli stan kamienicy jest w opłakanym stanie, a elewacja odstrasza wyglądem. Nawet najwspanialsze widoki na miasto z dziesiątego piętra w bloku z wielkiej płyty nie zastąpią lęku jazdy starą windą oraz przechodzenia zaniedbanymi klatkami schodowymi, na których walają się puste butelki po napojach wyskokowych. Mieszkania budowane w latach 80., ulokowane na ostatnim czwartym piętrze również nie mają dużego zainteresowania z powodu braku windy.
Lokalizacja ma znaczenie
W tak dużym mieście, jakim jest Kraków, są dzielnice, a nawet osiedla, których niekorzystna sława ma wpływ na zakup. Nawet najładniej wykończone pod klucz mieszkanie może długo oczekiwać kupca, jeśli otoczenie budynku nie jest atrakcyjne. Mogą istnieć różne powody związane z lokalizacją, przez które czas sprzedaży się wydłuża. Jednym z nich jest położenie w hałaśliwej okolicy, blisko ruchliwych szlaków komunikacyjnych lub zakładów przemysłowych, gdzie po otwarciu okna nie słychać ptaków, tylko ciągły hałas.
Natomiast dla niektórych odstraszające będzie nowe budownictwo, w którym deweloperzy budują bloki tak blisko siebie, że mieszkańcy przeciwległych budynków dosłownie zaglądają sobie w okna. Mieszkania trudne do sprzedania często nie zawierają też przynależnego miejsca parkingowego. Kolejna kwestia to tereny zielone. Nieraz tylko mieszkania na parterze mają ogródki, a i tak sprzedają się słabiej. Powody tego stanu rzeczy są dwa. Jednym z nich jest próba włamania. W czasach monitoringu na osiedlach i kont bankowych nie wyobrażam sobie, aby złodziej uciekał z 50-calowym telewizorem. Drugim powodem jest niestety sąsiad, i to sąsiad z góry, który oprócz niedopałków może wrzucić do ogródka szereg innych rzeczy.
Mieszkania trudne do sprzedania mają ciężkie do zaaranżowania układy
Niefunkcjonalne układy z przechodnimi pokojami też nie należą do szybko zbywalnych. Dość problematyczna jest sprzedaż lokali, które w jakiś sposób odbiegają od typowego rozkładu i kształtu pomieszczeń. Tego przykładem są skosy, czy pokoje o innym kształcie niż prostokąt. Owszem, można je bardzo ciekawie zaaranżować, ale jest to spore wyzwanie. Wymaga ono pomysłowości i wiąże się ze znacznymi kosztami. Duże metraże w okolicach 80 metrów też długo leżakują, bo w podobnej cenie znajdziemy dom w zabudowie szeregowej z ogródkiem.
Co z kwestiami prawnymi?
Problemy ze sprzedażą pojawiają się też w wyniku niejasności związanych ze stanem prawnym lokalu. Tego przykładem jest umowa dożywocia. Polega ona na tym, że zbywca (obecny właściciel) przekazuje nieruchomość nabywcy, a w zamian otrzymuje od niego świadczenie w postaci dożywotniego utrzymania. Ważne jest to, że w razie sprzedaży lokalu jego nowy nabywca będzie zobowiązany utrzymywać obecnego właściciela. Nie jest to więc sytuacja zachęcająca do zakupu, gdyż trudno sobie wyobrazić, że ktoś chciałby utrzymywać obcą osobę.
Obawy nabywców mogą też budzić wszelkie niespłacone hipoteki. Wynika to głównie z niewiedzy, jaka procedura obowiązuje w tej sytuacji.
Mieszkania trudne do sprzedania to wynik połączenia…?
Wielu czynników w krótkim czasie. Najważniejsza jest prawidłowa wycena, bo w niej będą zawarte tak zwane trudne okoliczności:
- stan budynku,
- sąsiedztwo,
- lokalizacja,
- układ lokalu,
- stan prawny nieruchomości.
Niektórzy uważają, że problem długiej sprzedaży to tylko kwestia ceny. Moim zdaniem składają się na to jeszcze inne czynniki takie jak źle przygotowana oferta, kiepskie zdjęcia, zły opis, no i oczywiście niewłaściwie podchodzący do obowiązków pośrednik nieruchomości.
