Inwestycja w mieszkanie na wynajem to coraz popularniejszy sposób na uzyskanie niezależności finansowej i stabilny zysk. Osoby decydujące się na taką inwestycję najczęściej już na etapie szukania nieruchomości mają pomysł, jak sprawnie poprowadzić ten biznes i które z mieszkaniowych parametrów są najważniejsze pod kątem uzyskiwania jak najwyższej stopy zwrotu. Na rynku dominują dwa scenariusze: najem krótko- oraz długoterminowy. Jakie są zasady każdego z wynajmów i ile można w ten sposób zarobić w mieście, takim jak Kraków?
Jak mieszkanie na wynajem, to w Krakowie
Stolica Małopolski to nie tylko miasto turystyczne. To przede wszystkim prężnie działający ośrodek akademicki oraz siedziba wielu firm i międzynarodowych korporacji. To wszystko sprawia, że liczba osób decydujących się na zamieszkanie w Krakowie z roku na rok wzrasta. Obecnie to już niemalże 770 tys. osób, z wyłączeniem studentów. W takiej sytuacji wkracza pojęcie „najmu długoterminowego”. Umowa między właścicielem a najemcą podpisywana jest zazwyczaj na rok, z możliwością jej wypowiedzenia przez dwie strony, z zachowaniem wskazanego okresu wypowiedzenia.
Dla wynajmującego to przede wszystkim wygoda. Nie każdy preferuje wszak ciągłe zmiany najemców, jakie niewątpliwie mają miejsce w przypadku najmu turystycznego. Dla najemcy zaś taka forma to przede wszystkim pewność, że w danym miejscu może poczuć się „jak w domu”, i to na dłuższy czas. Ceny wynajmu najpopularniejszych metraży w Krakowie, tj. 30–45 mkw., wahają się w zależności od lokalizacji i standardu wyposażenia mieszkania. Odstępne dla właściciela oscyluje w granicach 1,3–2,5 tys. zł. Do tej kwoty doliczyć należy rachunki za media, według ich zużycia. W „sezonie”, czyli od czerwca do października mieszkania z nieco niższymi cenami znikają z portali ogłoszeniowych w mgnieniu oka. Popyt podnoszony jest głównie przez studentów.
Mieszkanie na wynajem – dziś szukamy innych lokali niż kilka lat temu
Co warto zauważyć, w ciągu ostatnich lat dość mocno zmieniły się preferencje najemców. Nie liczy się już tylko jak najniższa cena, ale wyposażenie i ogólny wygląd mieszkania. Jeśli chętnych nie brakuje, to jak wiele można zarobić na takiej formie wynajmu? Przyjmijmy, iż posiadamy 40-metrowe mieszkanie w odległości ok. 10 minut do Rynku Głównego. W mieszkaniu znajdują się dwa osobne pokoje, kuchnia i łazienka. Mieszkanie kosztowało nas 440 tys. zł, wraz z wykończeniem i wszystkimi opłatami administracyjnymi. Jako odstępne ustalamy kwotę 1,5 tys. zł.
Jak szybko zwróci się zatem nasza inwestycja? Prosta kalkulacja wskazuje nam lekko ponad 24 lata. To sporo, patrząc także w perspektywie dynamicznie zmieniającej się sytuacji na rynku nieruchomości. Nie można mieć pewności, że przez tak długi czas sytuacja gospodarcza nie zmieni się, a ceny nieruchomości drastycznie nie spadną. Z drugiej zaś strony nieruchomości są — niejako z definicji — inwestycją długoterminową. Daje ona stabilny zysk, ale też wymaga dłuższego okresu zwrotu. Alternatywą dla niecierpliwych staje się więc najem turystyczny (krótkoterminowy).
Wynajmem krótko- czy długoterminowy?
Choć prowadzenie tego typu biznesu wymaga znacznie większego nakładu czasu i pracy niż wynajem długoterminowy, pozwala on także na znacznie szybsze zarobki. Przyjmując założenie, że w przypadku zakupu inwestycyjnego musielibyśmy zdecydować się na mieszkanie w ścisłym centrum, którego cena za wskazane wyżej 40 metrów sięgnęła 11,5 tys. zł za metr kwadratowy, zaś na jego wykończenie przeznaczylibyśmy ok. 1,5 tys. zł za metr kwadratowy, to całkowita kwota mieszkania wyniosłaby 520 tys. zł. Opłata pobierana za wynajem mieszkania na jedną dobę ustalona zostaje w wysokości 300 zł. Zatem — w ciągu miesiąca, przy 75-procentowym obłożeniu w miesiącu możemy zarobić 7,5 tys. zł.
Przeliczając optymistycznie tę kwotę w skali całego roku, otrzymujemy wartość 90 tys. zł. Odliczyć natomiast należy od niej wszelkie koszty związane z promocją apartamentu na portalach turystycznych, opłaty eksploatacyjne i kwestie związane z utrzymaniem mieszkania w wysokim standardzie. W efekcie z podanej wcześniej kwoty 7,5 tys. zł do właściciela trafia ok. 4–4,5 tys. zł. W ten sposób inwestycja w nieruchomość zwróci się nam po niemalże 11 latach. Należy jednak pamiętać o zmienności częstotliwości najmu i cen na rynku*. Z analiz wynika, że zysk netto (stosunek rocznego przychodu z najmu pomniejszonego o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i adaptacji mieszkania) osiągany z wynajmu mieszkania w Krakowie to wartość wyższa niż w Warszawie. Potwierdza to zatem hipotezę o atrakcyjności zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych. Dodatkowo zachęca do podjęcia działań inwestycyjnych w tym rejonie.
* Symulacje finansowe w artykule są jedynie poglądowe. W każdym z omawianych wariantów należy zwrócić uwagę na koszty obsługi, ewentualnych remontów i eksploatacji mieszkania.
