Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania kończy procedurę sprzedaży. Ważne jest więc, aby zapisać w nim wszystkie usterki, za których usunięcie odpowiada deweloper oraz generalny wykonawca. Dzięki temu unikniemy dodatkowych kosztów podczas wykańczania oraz późniejszego użytkowania lokalu. Aby przeprowadzić odbiór mieszkania od dewelopera, należy zaopatrzyć się w następujące sprzęty:
- poziomica 2 m
- kątownik o ramieniu 1 m
- szczelinomierz klinowy
- drabina
- higrometr (wilgotnościomierz)
- anemometr
- taśma malarska (do zaznaczania usterek)
- metrówka
- kamera termowizyjna.
Powierzchnie do weryfikacji
Sprawdzenie, czy mieszkanie jest zgodne z wytycznymi projektu, wymaga weryfikacji wielu kwestii technicznych.
Tynki — należy dokonać kontroli wizualnej struktury tynków oraz sprawdzić płaszczyznę powierzchni (piony i poziomy oraz kąty) za pomocą poziomicy, kątownika oraz szczelinomierza, który precyzyjnie pozwoli ocenić błędy wykonawcze, na podstawie odchylenia od normy. Tynk również nie powinien posiadać znacznych pęknięć czy zarysowań, zarówno w narożach, jak i na płaskiej powierzchni. Niemniej jednak musimy liczyć się z tym, że każdy nowo wybudowany obiekt będzie osiadał i mogą pojawić się potencjalne pęknięcia.
Posadzka — koniecznie trzeba zwrócić uwagę czy została ona wykonana w poziomie. Do tego potrzebna nam będzie poziomica 2 m oraz szczelinomierz. Należy ponadto ocenić czy struktura i powierzchnia posadzki jest jednorodna ( nie może mieć np. skośnych pęknięć, wykruszeń) oraz czy została oddzielona od ścian dylatacją i czy posiada odpowiednie nacięcia.
Stolarka a odbiór mieszkania od dewelopera
Stolarka okienna — w tym przypadku należy dokładnie przejrzeć szyby pod kątem występowania zarysowań oraz wad szkła w postaci ciemnych (ok. 1 mm) kropek lub pęcherzyków powietrza (otwartych lub zamkniętych). Dodać jednak należy, iż niektórzy producenci mają pewne wyłączenia wad w specyfikacji materiałowej. Podczas sprawdzania okien trzeba również zwrócić uwagę na właściwe ułożenie uszczelek (nie mogą falować ani mieć wgnieceń). Dodatkowo trzeba sprawdzić poziomicą pion, a następnie skontrolować, czy skrzydła okna przy otwarciu pozostają w zadanym miejscu, czy też zamykają się. To bowiem może świadczyć o ich niewłaściwym zamontowaniu . Kolejnym bardzo ważnym aspektem jest sprawdzenie jakości osadzenia okna (pianki montażowej). Jedyną metodą, która właściwie wskaże braki i nieszczelność okna, jest badanie termiczne wykonane kamerą termowizyjną. Czasami przedmuch spod parapetów można wyczuć nawet po przyłożeniu dłoni, jednak ta czynność z pewnością nie wskaże nam pełnego zakresu, który wymaga ponownego uzupełnienia.
Stolarka drzwiowa i otwory drzwiowe — w przypadku drzwi wejściowych przede wszystkim skupiamy się na aspektach estetycznych. Sprawdzamy jakość montażu, potencjalne zarysowania powierzchni, profili zewnętrznych i wewnętrznych, klamki oraz zamka i szyldów. Należy też sprawdzić przejrzystość i obróbkę wizjera (czasem zdarza się, że o nim w ogóle zapomniano). Dodatkowo naszej uwagi wymaga próg wejściowy, jeśli został już zamontowany, oraz wszelkie uszczelki, które niestety czasem się falują lub nie zostały wcale zamontowane. W kwestii otworów pod drzwi wewnętrzne — powinny być one większe niż docelowe drzwi. Zazwyczaj deweloperzy wykonują otwory o wys. 208–212 cm i szerokości 90–91 cm dla drzwi o wymiarach w świetle 200 × 80. Nawet jeśli otwór okaże się nieco większy, niż sugeruje producent, to zawsze można go zmniejszyć przyciętymi płytami g-k.
Instalacje – nie pomiń ich, gdy przeprowadzasz odbiór mieszkania
Instalacja wentylacji — jedną z najważniejszych rzeczy jest sprawdzenie drożności i właściwego działania wentylacji grawitacyjnej i/lub mechanicznej. Do tej instalacji należą nie tylko wyjścia z kanałów w postaci kratek lub anemostatów (dotyczy wentylacji mechanicznej), lecz także nawietrzaki. Są to małe listwy zamontowane na górnej ramie okna, które odpowiadają za dostarczenie do pomieszczenia świeżego powietrza. Pamiętajmy, że w pomieszczeniach „mokrych”, do których zaliczamy m.in. kuchnię i łazienkę, zawsze musi znaleźć się wentylacja. Do pomiaru przepływu powietrza w kanałach wentylacyjnych używamy anemometru. Takie urządzenie precyzyjnie wskaże na wyświetlaczu, z jaką prędkością powietrze jest wyciągane z naszego mieszkania lub też wdmuchiwane. To ostatnie zjawisko potocznie nazywane jest „cofką”, czyli wstecznym ciągiem powietrza. Niejednokrotnie odczuwamy je przy znacznym wychłodzeniu pomieszczeń lub po prostu w postaci zapachu gotowania obiadu od sąsiada.
Instalacje wodno-kanalizacyjne — tutaj należy się skupić na znalezieniu do danego przyboru odpowiedniego dopływu wody oraz odpływu (ścieki). A zatem dla umywalki, zlewu, bidetu, prysznica lub wanny szukamy dwóch przyłączy, które docelowo będą nam dostarczać ciepłą i zimną wodę, oraz jednego odpływu (plastikowe wieczko o wielkości do 5 cm). W przypadku muszli klozetowej oraz pralki należy zlokalizować dopływ zimnej wody i jeden odpływ (ok. 10 cm oraz 3–4 cm wieczko).
Czeka cię odbiór mieszkania? Nie zapomnij o elektryce i ogrzewaniu
Instalacja elektryczna — w pierwszej kolejności sprawdzamy skrzynkę z bezpiecznikami pod względem jej bezproblemowego otwierania i zamykania oraz w kontekście przypisania bezpieczników do poszczególnych urządzeń/pomieszczeń. Następnie skupiamy się na sprawdzeniu, zgodnie z projektem rozmieszczenia punktów świetlnych, gniazdek oraz włączników. Należy się upewnić, czy w naszej kuchni została zainstalowana tzw. 3 faza, potocznie również „siła”, która jest konieczna do podłączenia płyty indukcyjnej lub ceramicznej. Często podczas odbiorów mieszkań można zauważyć przedmuch gniazdek (tzw. dmuchające gniazdka). Można to wykryć wstępnie dłonią, ale przede wszystkim kamerą termowizyjną o wysokiej rozdzielczości.
Instalacja grzewcza — w trakcie obioru mieszkania warto zwrócić uwagę na grzejniki w kontekście potencjalnych odprysków farby, zabrudzeń i zarysowań. Jeśli termostaty nie zostały jeszcze założone, należy dopytać przedstawiciela dewelopera, kiedy nastąpi ich przekazanie lub czy w ogóle są przewidziane. Istnieją bowiem inwestycje, które już w prospekcie informacyjnym mają zastrzeżone, że kwestia termostatów leży po stronie klienta. W przypadku posiadania ogrzewania podłogowego można się zwrócić do przedstawiciela dewelopera o protokół z próby szczelności. Jeśli pojawia się jakikolwiek wyciek, odpowiednie zastosowanie kamery termowizyjnej pozwoli na jego szybką i sprawną lokalizację.
W mieszkaniu nie może być wilgoci
Wilgoć to najważniejszy aspekt podczas przejmowania lokalu od dewelopera. Może pojawić się wszędzie, na suficie, posadzce, w dolnej części szpalet po obu stronach okien, a nawet na środku ściany czy w okolicach szachtów (miejsc, gdzie przechodzą np. piony kanalizacyjne). Do sprawdzenia wilgoci potrzebne są higrometr i kamera termowizyjna. Ta ostatnia w najbardziej dokładny sposób pokaże nam na swoim ekranie zakres wilgotnego fragmentu. Kamera potrafi dostrzec to, czego nie widać „gołym okiem”, na zasadzie różnicy temperatury powierzchni. Wysokiej jakości kamery mogą z łatwością zlokalizować wycieki, wilgoć nawet w okresach letnich, gdy na zewnątrz jest dodatnia temperatura. Do precyzyjnego, procentowego określenia wilgoci w ścianie posłuży nam higrometr (wilgotnościomierz). Pozostawienie aspektu występowania wilgoci bez 100-procentowej reakcji, rodzić będzie w bliskiej przyszłości wykwity pleśni. Co za tym idzie? Niekorzystny wpływ na nasze zdrowie.
Odbiór mieszkania – pomieszczenia dodatkowe też są ważne
Balkon lub ogródek — należy za pomocą poziomicy sprawdzić spadek, jakość wykonania obróbek blacharskich na krawędziach balkonu oraz ułożenie okładziny, np. z płytek (fugi muszą być gładkie). Ważne jest również odpowiednie, stabilne zamocowanie balustrad oraz estetyka wykonania (zarysowania lub odpryśnięcia farby). Błędy wykonawcze w izolacji przeciwwilgociowej, czyli przenikania wody opadowej do konstrukcji budynku, możemy również sprawdzić za pomocą badania termicznego.
Komórka lokatorska, garaż lub miejsce postojowe — kontrola potencjalnych zacieków, sprawdzenie, czy wymiary miejsca parkingowego są zgodne z umową.
Formalności pod lupą
Do spraw formalnych należy m.in. pomierzona powierzchnia użytkowa użyta do ostatecznego rozliczenia z deweloperem. Najczęściej podczas odbiorów mieszkań przedstawiciel biura sprzedaży przekazuje metrykę lokalu z inwentaryzacją powierzchni. Jest tam również wskazane, jaka konkretna firma ją wykonywała i jaką normę zastosowała. Dodać tutaj należy, że w umowie z deweloperem powinno być precyzyjnie określone, czy rozliczany będzie każdy centymetr, czy też został założony np. 2-procentowy zakres odchylenia. W przypadku sporu z deweloperem o metraż, warto pokusić się o zlecenie pomiaru powierzchni niezależnemu geodecie z uprawnieniami. Ze względu na wielość aspektów technicznych i sprzętowych związanych z odbiorem mieszkania od dewelopera, warto wziąć pod uwagę wynajęcie zewnętrznych specjalistów. Pomoże to rozwiązać problemy, które się jeszcze nie pojawiły.
