Rok 2020 bywa całkowicie nieprzewidywalny. Wiele aspektów naszej codzienności uległo zmianie – zarówno w wymiarze prywatnym, jak i biznesowym. W niemal każdej gałęzi gospodarki zaszły zmiany. Pandemia i związane z nią ograniczenia wpłynęły również na rynek mieszkaniowy w Krakowie.
Jak wyglądał rynek mieszkaniowy w Krakowie w ciągu ostatnich lat?
Rynek pierwotny w Krakowie jest (tuż za Warszawą) drugim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w Polsce. W ostatnich latach coraz bardziej dogania go jednak Wrocław, a Trójmiasto już wyprzedziło go pod względem średnich cen. Najwięcej nowych mieszkań, bo aż 13 800, zostało sprzedanych w Krakowie w 2017 roku. Dla porównania w 2014 roku liczba ta wynosiła 4800. W ubiegłym roku sprzedano natomiast 11 000 lokali mieszkalnych, co jest najniższym wynikiem od pięciu lat i wynika z braku równowagi popytowo-podażowej.
Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu JLL „Krakow 2020”
Rynek mieszkaniowy w Krakowie w obliczu pandemii
W pierwszym kwartale 2020 roku sprzedaż mieszkań w Krakowie była na bardzo dobrym poziomie. Sytuacja jednak uległa zmianie w kolejnych miesiącach, co było naturalną konsekwencją wprowadzenia lockdownu. W I półroczu bieżącego roku wprowadzono do obrotu łącznie 4 600 lokali mieszkalnych, z czego sprzedano 4 300. Są to bardzo zbliżone wyniki do analogicznego okresu w 2014 roku, kiedy rynek dopiero zaczynał się rozwijać.
Wedle wielu źródeł i analiz rynek nieruchomości w Krakowie charakteryzuje się najszybszym wzrostem cen w Polsce. W 2019 roku żadne z polskich miast nie zanotowało tak znacznego podwyższenia stawek. Wzrost cen miał także miejsce w I półroczu 2020 roku, co oprócz blokady na rynku spowodowanej pandemią, może negatywnie wpłynąć na finalną liczbę sprzedanych mieszkań w bieżącym roku.
Ceny mieszkań w Krakowie w 2020 roku
Średnia cena wywoławcza mieszkań w II kwartale 2020 roku była o 15,5 proc. wyższa niż w roku poprzednim i wynosiła 8800 zł/mkw. Natomiast średnia cena lokali wprowadzonych do sprzedaży w danym okresie przekroczyła 10 000 zł/mkw. Należy jednak mieć na uwadze fakt, że wprowadzone wówczas do obrotu lokale to głównie mieszkania wyższego i średniego segmentu, które po prostu zawyżyły średnią.
Najdroższą dzielnicą mieszkaniową w Krakowie jest niezmiennie Stare Miasto oraz jego otoczenie m.in. Podgórze, Zwierzyniec, Grzegórzki oraz Krowodrza. Najtańsze lokum można kupić w dzielnicach położonych dalej od centrum miasta – na południu i północy Krakowa.
Mieszkania studenckie w Krakowie w 2020 roku
COVID-19 i obostrzenia z nim związane w znacznym stopniu wpłynęły na życie studentów w całym kraju. Przede wszystkim z powodu zastąpienia zajęć na uczelni nauką w trybie zdalnym. W obliczu danej sytuacji wielu młodych ludzi wróciło do swoich rodzinnych miejscowości. W konsekwencji akademiki zaczęły świecić pustkami, a mieszkania pozostały bez lokatorów. Pomimo braku korzystania z lokali, wielu studentów wciąż uiszczało jednak opłaty czynszowe, które zazwyczaj stanowiły 80-85 proc. pierwotnej wartości.
Dana sytuacja w znacznym stopniu odbiła się na rynku mieszkań studenckich w Krakowie. Jest to bowiem miasto, w którym tuż za Warszawą, mieszka największa liczba studentów w Polsce. W obawie przed tym, jak będzie wyglądał najbliższy semestr większość studentów od października zamieszka więc w akademikach, które są znacznie tańszą alternatywą. Co ciekawe, pomimo tego faktu nie uległy zmianie ceny mieszkań oferowanych na wynajem studencki.
Czy prywatne akademiki to przyszłość?
Obecnie w Krakowie funkcjonuje 46 domów studenckich będących własnością uczelni, w których znajduje się 18 000 łóżek. Pokoje są najczęściej dzielone przez dwie lub trzy osoby, a łazienka oraz kuchnia znajdują się na korytarzu. Dodatkowo jakość i standard w takich ośrodkach jest bardzo często na niskim poziomie, co jednak usprawiedliwia niska cena zakwaterowania.
Niedawno na rynku krakowskim pojawiła się jednak alternatywa – oferowane przez prywatnych inwestorów akademiki premium. Obecnie, w stolicy Małopolski funkcjonują trzy takie obiekty (Trio Kraków, LivinnX, Unibase), które oferują łącznie 1 200 łóżek. Prywatny akademik cechuje się znacznie wyższym standardem niż dom studencki, a równocześnie jest tańszą opcją niż wynajem mieszkania. Stanowi więc bardzo interesującą opcję.
Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu JLL “Krakow 2020”
Obiekty funkcjonujące jako akademiki premium z założenia mają też lepiej odpowiadać na potrzeby młodych ludzi i ułatwiać im integrację z rówieśnikami. W tym celu na ich terenie znajdują się siłownie, sale coworkingowe oraz strefy przeznaczone do odpoczynku. Być może właśnie takie inwestycje będą idealnie wpisywać się w rzeczywistość, w której przyjdzie funkcjonować studentom w najbliższych latach.
