- Niestety na polskim rynku nieruchomości brakuje ujednoliconych standardów. Niewielu klientów zdaje sobie sprawę z tego, że wystarczy być pełnoletnim, aby założyć działalność gospodarczą lub podpisać umowę z biurem nieruchomości i zająć się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Nie trzeba mieć żadnych kompetencji. Tym sposobem każdy może pracować, jak chce, jak potrafi i o ile godzi się klient. Taka sytuacja utrudnia życie dobrze pracującym agentom.
Wynajem mieszkania? Tylko z dobrym pośrednikiem
Większość społeczeństwa wyobraża sobie, że we wszystkich biurach nieruchomości jest taka sama lub podobna jakość świadczonych usług. Tymczasem często zdarza się, że agent musi dostarczyć do firmy wymaganą przez biuro ilość (target) umów pośrednictwa i wówczas w rozmowach i ustaleniach z klientem godzi się na różne rozwiązania dotyczące wynagrodzenia. Pośrednik pracujący na ilość, nawet gdyby chciał, nie może świadczyć wysokiej jakości usługi, a do tego nieraz za bardzo niskie prowizje. Słabemu agentowi brakuje umiejętności negocjacyjnych i wskutek tego nie potrafi odpowiednio uzasadnić wysokości swojego wynagrodzenia. Warto się wówczas zastanowić, czy taka osoba będzie dobrze dla nas pracować, jeśli nie potrafi zawalczyć nawet o swoje interesy. Dlatego należy się upewnić, że osoba, której powierzamy naszą nieruchomość, ma odpowiednie przygotowanie do pracy.
Tani, darmowy, pracujący bez umowy pośrednictwa…
Klienci często wychodzą z założenia, że chcą zapłacić jak najmniej lub wcale za usługę pośrednictwa w najmie czy wynajmie. Czy znamy inne zawody, w których ktoś podejmie się jakiegokolwiek działania bez wynagrodzenia, najczęściej płatnego z góry? Czy zatrudniając prawnika, płacisz mu tylko wtedy, gdy wygra dla Ciebie sprawę? Nie, koszty ponosisz niezależnie od tego, jak zakończyła się rozprawa sądowa. Tak samo dzieje się w każdym innym przedsiębiorstwie, sklepie czy punkcie usługowym, w przychodni zdrowia, restauracji, warsztacie samochodowym. Zlecając wykonanie usługi, liczymy się z kosztami, zatrudniając fachowca, oczekujemy usługi na wysokim poziomie.
Biura nieruchomości również ponoszą koszty prowadzenia działalności. Jak każdy przedsiębiorca wykonując usługę, jesteśmy zobowiązani do pobierania wynagrodzenia i nie możemy świadczyć usługi za darmo. Dlatego należy pamiętać o tym, że umowa pośrednictwa musi zawierać informację o wynagrodzeniu oraz być zawarta na piśmie. Inne działanie jest niedozwolone – wówczas agent łamie przepisy.
Czy dobry pośrednik łamałby przepisy już na etapie przyjęcia mieszkania lub domu?
Kiedy pojawia się ze strony wynajmującego (zlecającego usługę) propozycja pobrania wynagrodzenia od najemcy, agent nieruchomości powinien uzasadnić, dlaczego jest to złe rozwiązanie dla właściciela. Zgodnie z przepisami, pośrednik nie powinien bowiem przyjąć takiej oferty.
Dlaczego jest to bardzo złe rozwiązanie dla wynajmującego?
Wyobraźmy sobie, że agent zaczyna promować w Internecie takie mieszkanie. Dzwoni potencjalny klient z informacją, że jest chętny na wynajem mieszkania. Tymczasem agent odpowiada, że pobiera wynagrodzenie od najemcy i dopiero jak je zapłaci, to może mu zaprezentować nieruchomość. Tymczasem często zdarza się, że najemcy nie stać na taki wydatek. W takim przypadku właściciel nawet się nie dowie, że pojawił się zainteresowany klient, że mógł mieć najemcę od „jutra”, na rok, dwa, a może i wiele lat. Wskutek niewłaściwego zachowania agenta znajdzie mieszkanie u innego pośrednika, który nie pobierze od niego wynagrodzenia, bo właściciel nieruchomości godnie mu płaci, oferując na przykład premię za znalezienie „dobrego” najemcy.
Wynajem mieszkania a prowizja dla pośrednika
Agentom pośredniczącym w Polsce w najmie mieszkań proponuje się pracę bez wynagrodzenia, sugerując, by pobrać je od najemcy. Prowizje kształtują się najczęściej na poziomie bardzo niskim w wys. 50 lub 100 proc. (zdarza się, że agenci otrzymują dodatkowo premię) wartości miesięcznego czynszu. Natomiast przy lokalach użytkowych, szczególnie najmie powierzchni biurowych zdarza się, że jest to nawet kilka stawek miesięcznego czynszu. Zależy to od czasu, na jaki zawiera się umowę najmu (w przypadku biur rzadko zawiera się umowy na okres jednego roku, często są to 3 lata, 5 lub nawet 10 lat).
Właściciel nieruchomości, zatrudniając agenta, powinien wziąć pod uwagę, że najemca ma dużo kosztów, płaci czynsz z góry, kaucję (o wartości 1, 2 lub 3-miesięcznego czynszu) i jeśli ma płacić jeszcze wynagrodzenie pośrednikowi, to woli szukać dalej innego mieszkania gdzie nie będzie musiał rozliczać się z agentem. Aktualna oferta mieszkaniowa jest spora i zróżnicowana, więc najemcy mają w czym wybierać. To oznacza, że właściciel, który nie opłaci agenta lub zapłaci mu bardzo mało, będzie musiał czekać na klienta znacznie dłużej, niż jest to niezbędne.
Współpraca pomiędzy biurami najmu, czyli jak ważne są wynagrodzenia ?
Jeśli agent nieruchomości pobiera opłaty w wysokości jednomiesięcznego czynszu, to powinno być oczywistym, że będzie współpracował, bo zagwarantował to właścicielowi. Warunkiem koniecznym jest biurowa zasada, iż „zawsze współpracujemy”. Inna sytuacja oznaczałaby, że biuro działa na szkodę klienta, tym samym opóźniając wynajem mieszkania. Niestety odmowy współpracy zdarzają się bardzo często. Dlatego wynajmujący powinien zadbać o to, by w umowie pośrednictwa znalazł się zapis dotyczący obowiązku współpracy z innym biurem nieruchomości.
W ubiegłym tygodniu agent z naszego biura zawarł umowę na poszukiwania domu do wynajmu. Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości do biura miało trafić wynagrodzenie wypłacone przez najemcę. Poszukiwania trwały długo, bowiem najemca ma psa i kota, a nie każdy właściciel zgadza się na zwierzęta.
Nasz agent chciał podjąć współpracę z pośrednikiem z innego biura (panowie umówili się nawet na oględziny nieruchomości). W takich sytuacjach dobrze pracujące biura stosują zasadę przyjętą na rynku, że każdy doradca pobiera wynagrodzenie od swojego klienta. W tym wypadku okazało się, że agent mający dom w swojej ofercie oczekuje jednak to od nas podziału wynagrodzenia w wysokości połowy czynszu. Trudno współpracować w takich sytuacjach, często jest to nawet niemożliwe.
Nie można zapominać, że biuro, które jest płatnikiem VAT (czyli precyzując: większość dużych biur), odprowadza do Urzędu Skarbowego w sumie ponad 40 proc. podatków. Jeśli doradca odliczy koszty swojego przygotowania, paliwa oraz ilość poświęconego czasu, może się okazać, że nic nie zarobi, a wręcz dołoży się do tej transakcji.
Nie oczekujmy zatem dobrej usługi za niskie wynagrodzenie. Za dobrą pracę każdy powinien otrzymać premię.
