Czy decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać wydana bez uwzględnienia zastrzeżeń i wątpliwości osób trzecich? W jakiej sytuacji głos sąsiada może zdecydować o rozpoczęciu bądź wstrzymaniu prac budowlanych? Budowa na granicy działek może bowiem prowadzić do sporów pomiędzy sąsiadami. Wątpliwości w sprawie rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zajął się ostatnio przesłankami dopuszczalności sytuowania budynków bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną. Jedna z gmin znajdujących się w województwie łódzkim otrzymała od starosty pozwolenie na budowę obejmujące m.in., rozbudowę budynku mieszkalnego. Decyzję zaskarżyli jednak sąsiedzi, właściciele granicznej działki. Stwierdzili bowiem m.in. że odległość rozbudowywanego budynku od granicy ich posesji będzie wynosiła mniej niż 3 metry. W związku z tym nie wyrazili zgody na prowadzenie prac budowlanych. Wojewoda podtrzymał decyzję organu i instancji, a niezadowoleni sąsiedzi złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Budowa na granicy działek a przepisy
Sąd zauważył, że zgodnie z § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w kwestii usytuowania budynku od granicy działki w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271– 273, dopuszcza się m.in.:
- sytuowanie budynku ścianą drzwi lub okien bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m (przedmiotowa działka miała 15 m);
- rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Warunek obowiązuje jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary;
- nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację. Przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być drzwi ani okien.
Trzeba uwzględnić interes osób trzecich
Zdaniem sądu, te przywołane przepisy umożliwiały organom udzielenie pozwolenia na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki. Dopuszczały także rozbudowę obiektu istniejącego w odległości mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką.
Jednak według Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, użycie w przywołanej wyżej regulacji sformułowania „dopuszcza się” oznacza, że jest to rozwiązanie wyjątkowe. Wymaga zatem nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w przepisie, a stanowiących odstępstwo od ogólnej zasady lokowania budynków, przewidzianej w rozporządzeniu. Potrzeba również szczególnej staranności i dbałości organu w zakresie poszanowania interesów osób trzecich.
Budowa na granicy działek może rodzić sprzeciw sąsiadów
Sąd wskazał ponadto, że organ wydający decyzję musi mieć na uwadze, iż stawianie czy rozbudowa budynku w pobliżu granicy działek może budzić uzasadniony sprzeciw sąsiadów. Organ z kolei powinien rzetelnie zbadać przesłanki przemawiające za umożliwieniem usytuowania budynku w tak newralgicznym miejscu. To, że ustawodawca używa słów „dopuszcza się”, nie jest równoznaczne z tym, że taka rozbudowa powinna być możliwa w każdej sytuacji. Trzeba uwzględnić interes osób posiadających graniczące działki. Zdaniem Sądu, organ odwoławczy nie odniósł się w odpowiedni sposób do sprzeciwu i argumentów skarżących, co było niewątpliwie rażącym zaniedbaniem. Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł o naruszeniu przepisów postępowania, a w konsekwencji o niewłaściwym zastosowaniu przepisów prawa materialnego. Następnie uchylił decyzje o pozwoleniu na budowę, zarówno starosty, jak i wojewody.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 2 sierpnia 2018 r., sygn. akt: II SA/Łd 179/18
