Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże nas z bankiem na długie lata. Podjęcie tej kosztownej decyzji jest procesem długofalowym, w trakcie którego musimy odpowiedzieć sobie na wiele pytań. Czy najlepszy kredyt hipoteczny jest jednocześnie tym najtańszym? Jak długo musimy teraz czekać na otrzymanie decyzji kredytowej oraz czy istnieje sposób na poprawę swojej zdolności kredytowej? Na te oraz inne pytania odpowiada nam ekspert kredytowy Michał Strzylak.
Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?
To pytanie pojawia się bardzo często. Nie da się odpowiedzieć na nie jednym zdaniem. Kredyt hipoteczny jest bardzo złożonym produktem i każdy klient ma inną sytuację, inne oczekiwania. Kluczowa na samym początku jest dokładna analiza sytuacji klienta i jego potrzeb, żeby określić, jaki kredyt i w którym banku będzie najlepszy. Zazwyczaj jest to najtańszy kredyt, ale nie można stwierdzić tego jednoznacznie.
Czy można uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?
Jeżeli jedna osoba chce kupić nieruchomość, zarabia najniższą krajową, to oczywiście istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu. Niemniej ta kwota nie będzie wysoka, może wynieść ok. 100 tys. zł, ale nie we wszystkich bankach.
Natomiast w przypadku, gdy np. para, która łącznie zarabia w ciągu miesiąca niewiele ponad 4,1 tys. zł netto, chce zaciągnąć wspólny kredyt, są to młodzi ludzie, nie mają dzieci i żadnych zobowiązań finansowych, mogą otrzymać od banku od 200 do 300 tys. zł. Czemu ta różnica jest taka spora? Bo zdolność kredytowa jest różnie liczona w każdym banku. Kluczowy jest też wkład własny, który obecnie wynosi minimum 10 proc., ale są placówki wymagające 20 proc. Oczywiście warto mieć więcej. Należy też pamiętać, że nawet jeśli chcemy zadłużyć się na 30 lat, bank obliczy nam zdolność na 25, ponieważ wynika to z Rekomendacji Nadzoru Finansowego.
Czy ciężko jest dziś dostać kredyt hipoteczny?
Polityka bankowa znacznie się zaostrza. Dziś trudniej niż jeszcze kilka lat temu jest uzyskać kredyt hipoteczny. Kiedyś, z takimi samymi dochodami, można było uzyskać większą kwotę kredytu niż obecnie. To m.in. efekt działań Komisji Nadzoru Finansowego. Ich decyzje mają na celu zabezpieczyć portfele kredytowe. Niemniej jednak wymagania stawiane przez banki są do zrealizowania. Ostatnie kwartały pokazują, że banki chcą tych kredytów udzielać i to robią.
Na horyzoncie pojawia się z kolei Polski Ład, który ma pomóc osobom niemającym wkładu własnego. Obecnie jesteśmy na etapie projektu, więc nie wiadomo, jak on będzie finalnie wyglądał. Są jednak już analizy, z których wynika, że rządowe zmiany mogłyby mieć znikomy wpływ na krakowski rynek, ponieważ niewiele nieruchomości będzie spełniać kryterium maksymalnej ceny za metr kwadratowy.
A jak można poprawić swoją zdolność kredytową, nie zmieniając pracy na lepiej płatną?
Zwiększyć zdolność kredytową możemy poprzez większe dochody. Jeśli mamy jakieś zobowiązania, to zwiększymy zdolność poprzez ich spłatę. Natomiast jeśli nie mamy, wówczas jedynym wyjściem są wyższe zarobki. Oczywiście istnieje też opcja, w której ktoś z odpowiednio wysokim dochodem przystępuje razem z nami do zaciągnięcia kredytu. Pytanie, kto to może być? Zdarza się często, że osoby młode przystępują ze swoimi rodzicami. Niekoniecznie musi to być osoba spokrewniona, czy będąca właścicielem nieruchomości. Jest po prostu kredytobiorcą, czy też współkredytobiorcą, który przystępuje do kredytu, mając takie same prawa i obowiązki, jak główny kredytobiorca.
Natomiast warto wspomnieć, że banki w zasadzie odeszły już w zakresie kredytów hipotecznych od żyrantów (potoczne określenie poręczyciela – dop. red.). Bardzo rzadko stosuje się takie rozwiązanie, bo samo posiadanie poręczyciela nie wpływa na polepszenie naszej zdolności kredytowej. To współkredytobiorcą jest kimś ważniejszym dla banku, bo bierze faktyczną odpowiedzialność za nasz kredyt.
Jakie formalności należy spełnić, biorąc kredyt hipoteczny ze współkredytobiorcą?
Jest to standardowa procedura. We wniosku kredytowym pojawia się po prostu dodatkowa osoba. Bank sprawdza jej sytuację finansową, więc musi dostarczyć odpowiednie dokumenty np. dotyczące dochodów. Współkredytobiorca podpisuje też wniosek o kredyt i samą umowę kredytową.
Ile obecnie czekamy na uzyskanie kredytu hipotecznego i od czego zależy długość tego procesu?
Dużo zależy od banku, ale z reguły jest to od jednego do dwóch miesięcy. Patrząc na to, ile ten proces trwał w wakacje, teraz na pewno szybciej można otrzymać kredyt hipoteczny. W miesiące letnie rzeczywiście niektóre banki bardzo ten proces wydłużały, nawet do czterech miesięcy. Na tę chwilę bardzo szybki proces kredytowy jest w mBanku. Decyzję można otrzymać w ciągu dwóch, maksymalnie trzech tygodni. Z kolei w BNP Paribas trzeba czekać 1,5-2 miesiące. Przy czym długość procesu kredytowego jest bardzo dynamiczną kwestią. Kredytobiorca de facto nie ma żadnego wpływu na to, jak szybko dostanie decyzję o kredycie.
A jaki sposób spłaty lepiej wybrać przy kredycie hipotecznym – raty równe czy malejące?
Tę kwestię zawsze wskazujemy już we wniosku kredytowym. Spłata w formie rat malejących lub równych różni się od siebie budową. Rata równa nam się nie zmienia, a rata malejąca stopniowo maleje, ale na początku jest wyższa od równej. Całkowite koszty kredytu (uwzględniając cały okres kredytowania) są niższe w przypadku rat malejących. Nie są to duże różnice, niemniej korzystniejsze są raty malejące.
Natomiast – mówiąc szczerze – większość klientów, 80, 90 proc. wybiera raty równe. Dlaczego? Tych powodów nie jest za wiele, ale na pewno jest lepiej liczona zdolność kredytowa przy wyborze rat równych, bo na początku są one niższe. Więc bank porównuje tę ratę z ratą malejącą, która na wstępie jest wyższa, a wskutek tego zdolność kredytowa okazuje się niższa. Klienci z reguły wolą nie płacić początkowo wyższych rat.
Natomiast na korzyść rat malejących przemawia koszt odsetek. Jednakże, jeśli nadpłacamy kredyt, a robi to większość klientów, wtedy nie ma znaczenia, jakie raty wybierzemy. Decydując się na raty równe i jednocześnie nadpłacając kredyt, może się okazać, że te odsetki będą takie, jak przy ratach malejących, a nawet niższe, gdy będziemy odpowiednio szybko i często nadpłacać.
Zatem szybsza spłata kredytu jest zawsze opłacalna dla klienta.
Tak, im częściej nadpłacamy większe kwoty, tym szybciej spłacimy kredyt i nie naliczą się nam tak duże odsetki. Prawie zawsze klienci pytają na konsultacjach o możliwość nadpłacania kredytu. Jest to bardzo ważna kwestia, którą reguluje ustawa o kredycie hipotecznym i bank może pobierać opłatę w wys. maksymalnie 3 proc. przez trzy lata za nadpłacanie lub całkowitą spłatę kredytu. Są oczywiście banki, które od samego początku umożliwiają to bez opłat.
Część druga rozmowy już za tydzień.
