Przed zakupem mieszkania należy dokładnie przeanalizować okoliczności, które w przyszłości mogą zaważyć na jakości użytkowania lokalu.
Mieszkanie od dewelopera kupowane w początkowym okresie rozwoju rynku pierwotnego wiązało się często z dużymi problemami po stronie nabywców. Wpłacanie deweloperom pieniędzy za przysłowiową „dziurę w ziemi” niejednokrotnie skutkowało „dziurą w kieszeni” kupujących, czyli utratą uiszczonych środków.
Taka sytuacja miała miejsce, gdy deweloper stawał się niewypłacalny czy też ogłaszał upadłość. Klient nie widział ani wpłaconych z góry pieniędzy, ani mieszkania, za które zapłacił. Problem ten rozwiązała ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego (Dz.U. z 2011 r nr. 232 poz. 1337). Zobowiązała ona deweloperów do zapewnienia nabywcom lokali środków ochrony w postaci jednego z 4 środków. Mógł to być zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy włącznie z gwarancją ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy łącznie z gwarancją bankową, lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej
Podpisując umowę z deweloperem, należy zwrócić uwagę na zapisy dotyczące oferowanej przez dewelopera gwarancji i ochrony praw kupujących. Powołana wyżej ustawa określa zasady postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Mówi również o warunkach i trybie zawierania umów deweloperskich, ich treść oraz o prawach i obowiązkach stron. Warto przed zawarciem umowy zapoznać się z ustawą bądź zasięgnąć porady w biurze nieruchomości czy kancelarii prawnej. Pomoże to ustalić, czy umowa zawiera wszelkie elementy przewidziane w dokumencie, a także czy doręczono prospekt informacyjny. Istotne będzie też zweryfikowanie, czy zapisy umowy nie zawierają sprzeczności z treścią załączonego do umowy prospektu. Po wejściu w życie ustawy, finansując budowę własnych mieszkań, jesteśmy chronieni przed utratą środków. Jednak nadal istnieje pewne ryzyko, gdyż kupujemy nieruchomość wskazaną jedynie w prospekcie bądź komputerowej wizualizacji. W ostatecznej, realnej już wersji, po wybudowaniu taki lokal może znacznie odbiegać od ustaleń wynikających z wizualizacji czy prospektu.
Mieszkanie od dewelopera – zalety zakupu
Mieszkanie kupione od dewelopera wiąże się z wieloma korzyściami. Okolicznością przemawiającą za taką formą realizowania własnych potrzeb mieszkaniowych jest przede wszystkim możliwość wyboru lokalu o idealnych dla nas parametrach. Możemy wybrać mieszkanie z najkorzystniejszymi dla nas liczbą pokoi, metrażem, piętrem, rozkładem pomieszczeń czy widokiem. Kupując mieszkania w stanie deweloperskim, warto zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego. Da nam, to wiedzę na temat tego, czy w przyszłości obok naszego bloku nie powstanie zabudowa, która przesłoni ładny widok z okna lub spowoduje uciążliwe sąsiedztwo.
Na to zwrócić uwagę zanim kupisz mieszkanie od dewelopera
Przed zakupem wymarzonego mieszkania musimy zwrócić uwagę na szereg dodatkowych czynników. Jeżeli nie dysponujemy odpowiednią gotówką, jednym z najważniejszych determinantów będzie nasza zdolność kredytowa. Oprócz lokalizacji inwestycji pod kątem dojazdu do przedszkola, szkoły czy też sieci handlowej istotna jest wiarygodność dewelopera.
W tym zakresie dobrze zorientować się w opiniach co do jakości wykonywanych budynków, usuwania wad w okresie rękojmi i zarządzania częściami wspólnymi. Sprawdzić należy też grunt, na którym posadowiony jest budynek, weryfikując, czy nie jest to teren podmokły, zalewowy bądź o niepewnym podłożu (z innych przyczyn). Z pewnością nie możemy pominąć samej treści umowy, którą dany deweloper proponuje (najlepiej propozycję treści umowy skonsultować z prawnikiem lub kompetentnym pośrednikiem). Niezależnie od powyższego warto wiedzieć, iż mieszkanie od dewelopera posiada status tzw. odrębnej nieruchomości lokalowej, a wszyscy właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową.
Prawa właścicieli lokali
Właścicielom lokali przysługują również prawa wynikające z Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 556–576 Kodeksu cywilnego, właściciel w okresie 5 lat od dnia zakupu mieszkania może w ramach tzw. rękojmi za wady dochodzić od dewelopera roszczeń i żądać usunięcia wad budynku lub lokalu. Przez 5 lat trwa odpowiedzialność sprzedawcy, ale trzeba pamiętać, że roszczeń z tytułu rękojmi należy dochodzić w terminie 1 roku od dnia stwierdzenia wady. Bieg terminu przerywa się wskutek skierowania sprawy do sądu.
Jeżeli kupujemy mieszkanie dewelopera, który jest solidny i wiarygodny, wady sprzedawanych nieruchomości są usuwane są bezkonfliktowo, szybko i bez niepotrzebnych animozji. Bardzo ważna dla przyszłych właścicieli mieszkań deweloperskich jest wiedza o kręgu osób uprawnionych do kierowania roszczeń wobec dewelopera z tytułu rękojmi za wady. Wskazać należy, iż jedynie poszczególni właściciele lokali mogą dochodzić swoich praw.
Roszczeń wobec dewelopera nie może kierować wspólnota, bowiem to właściciel jest stroną umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Warto wiedzieć, że 5-letni okres rękojmi liczy się dla każdego właściciela odrębnie, a początkiem biegu tego okresu jest wydanie lokalu. Najczęściej odnosi się to do momentu przekazania kluczy oraz spisania protokołu zdawczo-odbiorczego.
Jak uniknąć problemów, kupując mieszkanie od dewelopera?
Aby uniknąć w przyszłości problemów z dochodzeniem roszczeń wobec sprzedającego/dewelopera, należy posłużyć się wiedzą fachowca przy czynnościach przejmowania lokalu w posiadanie. Ponadto w protokole zdawczo-odbiorczym należy wpisać wszystkie zauważone wady lokalu. Nie możemy pominąć np. uszkodzonej stolarki okiennej, drzwiowej, pęknięć na ścianach, źle wypoziomowanej posadzki czy wadliwie działającego ogrzewania. Jeżeli takowe zauważymy, należy odmówić odbioru lokalu. Następnie trzeba wezwać dewelopera do usunięcia usterek czy też do obniżenia ceny za lokal.
Wspólnota mieszkaniowa
Po sprzedaży przez dewelopera pierwszego lokalu w budynku z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Powinna ona posiadać własny zarząd, NIP, Regon, konto bankowe, oraz ustalone zaliczki na poczet funduszu remontowego i eksploatacyjnego. Opłaty takie powinien wpłacać również deweloper do czasu sprzedaży ostatniego mieszkania w budynku. Jako właściciel lokali jest również członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Przed zawarciem umowy sprzedaży
Przed zawarciem umowy sprzedaży o powyższe kwestie należy zapytać dewelopera. W szczególności powinniśmy domagać się informacji, jak ma wyglądać zarząd częściami wspólnymi po zakupie mieszkania. Zwróćmy uwagę, jakie opłaty będą uiszczać właściciele na utrzymanie części wspólnych. Mam nadzieję, że powyższe informacje pomogą przyszłym właścicielom mieszkań skutecznie zadbać o swoje prawa i odpowiednio, zgodnie z przepisami, uregulować wzajemne relacje pomiędzy deweloperem a przyszłym właścicielem mieszkania. Jeżeli transakcje dokonywane są u solidnych i wiarygodnych deweloperów oraz za pośrednictwem fachowych biur nieruchomości, proces zakupu układa się bezkonfliktowo z korzyścią dla wszystkich stron.
