Przekazanie nieruchomości na rzecz najbliższego członka rodziny wymaga uwzględnienia wielu kwestii związanych z możliwościami prawnego uregulowania tej sytuacji. Będą to także działania obejmujące uiszczenie opłat podatkowych, wynagrodzenie dla notariusza czy wpis do Księgi Wieczystej.
Bardzo często rodzice chcą pomóc swoim dzieciom, by te miały lepszy start, czy też po prostu uregulować rodzinne sprawy finansowe. Takie działania wiążą się nieodzownie z przekazywaniem/kupowaniem nieruchomości dla młodych. Istnieje kilka dobrych rozwiązań, ale też i kilka zagrożeń związanych z takimi przesunięciami majątkowymi. Warto więc je dobrze poznać, aby świadomie wybrać najkorzystniejszą dla nas opcję.
W zasadzie można mówić o trzech formach pomocy w uzyskaniu/przekazaniu nieruchomości przez rodziców na rzecz dziecka. Są to: darowizna, dożywocie, testament. Z powyższych form testament charakteryzuje się tym, że wywołuje pożądane skutki w bliżej nieokreślonej przyszłości i do czasu, kiedy mechanizm zostaje uruchomiony (śmierć spadkodawcy), może być wielokrotnie zmieniony czy też odwołany. Niniejszy artykuł skupia się bardziej na przekazania lokum „tu i teraz”, dlatego też kwestie testamentowe zostaną wyjaśnione w odrębnym opracowaniu. W przypadku darowizny, trzeba mieć na uwadze kilka kwestii. Po pierwsze warto wiedzieć, że darowizna polega na nieodpłatnym przekazaniu majątku. Wbrew pozorom jest to czynność dwustronna, czyli umowa, a powinno się ją zawierać w formie aktu notarialnego u notariusza.
Przekazanie nieruchomości a kwestie podatkowe
Jeśli rodzice darują nieruchomość, którą już posiadają, to jasnym jest przedmiot darowizny — lokal. Jeśli jednak mieszkanie (czy dom) ma zostać dopiero zakupione, pozostaje pytanie, czy lepiej podarować dziecku gotówkę, czy też kupić nieruchomość (w przypadku „fundowania” całości wartości lokum). Odpowiedź jest taka, że najczęściej nie ma to znaczenia. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy obdarowanym ma być niepełnoletni. W takim przypadku lepiej podarować już zakupioną nieruchomość, gdyż w przypadku przekazania pieniędzy rodzice nie będą już mieli dowolnej możliwości dysponowania nimi i w każdym przypadku trzeba będzie uzyskiwać zgodę Sądu Rodzinnego.
Polskie prawo przewiduje podatek od darowizn. Jego wysokość zależy od relacji pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym, a także wiąże się z pewnymi sytuacjami, które ograniczają lub zwalniają z obowiązku podatkowego. Na mocy ustawy, m.in. dzieci są zwolnione z konieczności opłacania podatku, gdyż należą do grupy „zerowej”. Aby skorzystać ze zwolnienia, należy w terminie 6 miesięcy od daty wystąpienia obowiązku podatkowego zgłosić ten fakt do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego.
W przypadku korzystania z usług notariusza, ten wyręczy nas z tego obowiązku i sam dokona zgłoszenia w naszym imieniu. Uwaga na częsty błąd. Współmałżonek dziecka (zięć i synowa) nie jest w rozumieniu przepisów o podatku od darowizn osobą najbliższą. Z tego powodu bezpiecznym wyjściem będzie darowanie mieszkanie (lub dom) jedynie swojemu dziecku. W przeciwnym razie część przypadająca na synową czy zięcia zostanie obciążona opłatą podatkową, chyba że spełnia specjalne warunki. Po dokonaniu darowizny na dziecko, obdarowany może spokojnie przeprowadzić darowiznę na swojego współmałżonka bądź dokonać rozszerzenia wspólności majątkowej o przedmiotową nieruchomość.
Warunki do zwolnienia podatkowego
Przepisy podatkowe przewidują specjalne zwolnienie podatkowe dla darowizn nieruchomości, bez względu na więzi rodzinne darczyńcy i obdarowanego. Spełnić należy jednak szereg restrykcyjnych przesłanek:
• Obdarowany jest obywatelem Polski;
• Obdarowany nie może być właścicielem ani współwłaścicielem innego budynku mieszkalnego. Wyjątkiem są tu sytuacje, gdy obdarowany przekaże własność nieruchomości na zstępnych gminę lub Skarb Państwa. Należy pamiętać, że umowę darowizny można podpisać dopiero po przeniesieniu własności;
• Obdarowany nie może dysponować spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Nie może być także właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Chyba że przekaże owe prawa zstępnym, gminie lub Skarbowi Państwa;
• Obdarowany nie może wynajmować mieszkania lub budynku mieszkalnego;
• Obdarowany musi zamieszkiwać w lokalu (będącym przedmiotem darowizny) przez kolejne 5 lat. Z chwilą przedwczesnej sprzedaży nieruchomości lub zmiany miejsca zameldowania podatek można naliczyć;
• Powierzchnia użytkowa darowanego lokalu nie przekracza 110 mkw.
Zachowek jako forma ochrony interesów a przekazanie nieruchomości
Zachowek stanowi formę ochrony interesów osób najbliższych spadkodawcy, którym przysługuje roszczenie względem spadkobierców, powołanych do dziedziczenia, o zapłatę określonej sumy pieniężnej zwanej właśnie zachowkiem. Uznaje się bowiem, że każdy człowiek w razie śmierci ma moralny obowiązek pozostawienia choćby części majątku swym najbliższym. A może się zdarzyć, że spadkodawca, sporządzając testament, pominie takie osoby. Zachowek zabezpiecza interesy osób najbliższych pominiętych przez spadkodawcę w testamencie (chyba że mamy do czynienia z wydziedziczeniem). Prawo spadkowe przewiduje, że darowizny dokonane na rzecz uprawnionych do zachowku (zstępni, małżonek, rodzice spadkodawcy) wchodzą do tzw. schedy spadkowej. Należy o tym pamiętać przy dokonywaniu darowizny dla najbliższych. Istnieje jednakże wyjątek zaliczania darowizny na schedę spadkową. Dotyczy on sytuacji, gdy w samym akcie darowizny darczyńca wprost wskazał, że darowizna ma nie wchodzić do schedy.
Czy konieczna jest współpraca z notariuszem?
Przy dokonywaniu darowizny nieruchomości trzeba skorzystać z usług notariusza. Na typowe koszty związane z taką wizytą składają się m.in. taksa notarialna oraz podatek VAT (23 proc.) od taksy. Do tego dochodzi opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie wpisu. Należy również pamiętać o ewentualnym podatku od spadków i darowizn (np. darowizna obejmuje także synową lub zięcia).
Zazwyczaj w przypadku typowych nieruchomości mamy do czynienia z wydatkiem rzędu (nie licząc ewentualnego podatku) 2–4 tys. zł. Wysokość taksy notarialnej różni się w zależności od oferty notariuszy, warto więc, znając wartość nieruchomości, popytać na rynku o ceny. W Polsce nieruchomości, ich stan prawny, prawa oraz obciążenia ujawnia się w specjalnym rejestrze prowadzonym przez odpowiednie sądy — księgach wieczystych. I tu znowu notariusz wyręczy nas z obowiązku zgłaszania zmian własnościowych w księdze wieczystej nieruchomości, będącej przedmiotem darowizny.
Przekazanie nieruchomości w formie prawa dożywocia
Innym ciekawym pomysłem na przekazanie nieruchomości na rzecz kogoś młodszego jest skorzystanie z prawa dożywocia. Poprzez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia lokalu. Nabywca natomiast w zamian za przeniesienie własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jest to swoiste połączenie darowizny z jednej strony, z funkcją alimentacyjną z drugiej. Z tytułu prawa dożywocia mogą wynikać różnego rodzaju obowiązki. Czasem są to jedynie kwestie świadczeń finansowych, jednak często przybierają postać prawa do mieszkania wraz z obowiązkiem opieki nad dożywotnikiem. Taką umowę także należy zawrzeć w obecności notariusza. Konstrukcja ta stanowić może interesującą opcję dla ludzi, którzy jednocześnie chcą uregulować sprawy spadkowe dotyczące nieruchomości i już przekazać lokal (a przynajmniej jego część) dziecku. Z drugiej strony ich celem jest zapewnienie sobie prawnego obowiązku otrzymywania określonych świadczeń od obdarowanego.
Dodatkowo, istnieją dwie konsekwencje wynikające z prawa dożywocia. Po pierwsze przekazany lokal nie wchodzi do schedy spadkowej. Po drugie, z umowy dożywocia nie powstaje obowiązek podatkowy. Zgodnie bowiem z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r.: W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie, nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. A jeżeli nie można określić przychodu, to i nie można ustalić zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym.
