Branża deweloperska zdradza, co wpływa na wzrost cen mieszkań

2021 rok wydaje się pełen wyzwań dla całej branży budowlanej. Pandemiczna niepewność, rosnące koszty budowlane i administracyjne oraz obowiązek dostosowania powstających inwestycji do aktualnych norm efektywności energetycznej – to wciąż tylko niektóre z deweloperskich zmartwień. O tym, dlaczego nowe przepisy utrudniają im pracę, czy branża deweloperska ma wolną rękę w zakresie wybierania energooszczędnych rozwiązań i czy mieszkania w Krakowie w tym roku znowu podrożeją, rozmawialiśmy z Dyrektorem Generalnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich – Konradem Płochockim.

W 2021 roku budynki muszą być efektywne energetycznie, wokół nich mają roztaczać się tereny zielone, a jednocześnie mieszkańcy chcą mieć ogrodzone osiedle. Czy to oznacza wyższe wydatki deweloperów, a więc i nabywców?

Nowe normy efektywności z pewnością wpłyną na ceny mieszkań. Najdroższym elementem, którego ceny idą do góry w tej chwili nawet o 30 proc., są okna. To jest podwyżka, która nastąpiła tylko w ciągu ostatnich kilku miesięcy. W przypadku okien dachowych wzrost cen jest nawet dwukrotny. Dzisiejsze okna w Polsce mają wyższe wymagania energetyczne niż Niemcy, Austria, Francja czy Hiszpania. To są największe rynki eksportowe dla naszych producentów.

Doszliśmy do momentu, w którym efektywność okien jest tak wysoka, że każde kolejne zaostrzenie jest nieporównywalnie dużym wydatkiem energetycznym. Tymczasem łączne straty ciepła (przez sufit, ściany lub okna) w mieszkaniu wynoszą ok. 6 proc. wszystkich strat energii. 94 proc. tego, co bezpowrotnie wkładamy w mieszkanie, tracimy na wentylacji i na ciepłej wodzie użytkowej. Natomiast nowe przepisy dotyczą tylko i wyłącznie tych miejsc, z których ucieka te 6 proc. Co ciekawe, niewiele osób wie o tym, że jedno stare mieszkanie zużywa rokrocznie tyle energii co 5-6 identycznych od dewelopera.

Dlaczego wymagania rosną co do tego, co jest mniej istotne do poprawy?

Prowadziliśmy półtoraroczną dyskusję z Ministerstwem, że to jest bez sensu, że powinniśmy dać elastyczność deweloperom, projektantom i inżynierom w sposobie, w jakim oni będą osiągać efektywność. Ministerstwo nam powiedziało, że mamy uzyskać efektywność nie wyższą niż…, ale jednocześnie dać co najmniej takie okna, ściany i stropy. To, co jest bardzo ważne w tych nowych przepisach, to fakt, że eksperci policzyli, po jakim czasie zwraca się dodatkowy wydatek za okno. W przypadku okna dachowego okres ten przekracza 112 lat, a w przypadku zwykłego jest to ponad 25 lat, czyli prawdopodobnie dłużej, niż to okno będzie sprawne.

Naszym największym sprzymierzeńcem w batalii o to, by takich zmian nie wprowadzać w taki sposób, byli właśnie producenci okien. Początkowo mogło im się wydawać – dla nas świetnie, będziemy mieli droższy produkt, więcej marży. Ale szybko zauważyli, że po pierwsze te okna są tak drogie, że ludzie, którzy kupują je na własne potrzeby, jak i branża deweloperska, zaczynają ciąć powierzchnię przeszkleń. Widzą, że to jest taki koszt, że jak w prywatnych domach zaprojektowano 8 okien dachowych, to po zobaczeniu wydatków z trzech zrezygnowano. Po drugie producenci zauważyli, że te okna są tak ciężkie, ponieważ mają trzecią szybę, że pojawią się problemy gwarancyjne – zawiasy mogą się urywać, rama wyginać itp. 

O tym głośno się nie mówi, więc pytanie, czy takie nowe normy efektywności energetycznej można w ogóle nazwać efektywnymi?

Nie. Uważam, że jest to absolutnie błędna metodologia. My rozmawialiśmy, organizowaliśmy debaty, pokazywaliśmy, że nie ma sensu inwestować w dużo droższe dzisiaj okna, bo za tą samą złotówkę zainwestowaną np. w rekuperację osiągniemy dużo lepsze efekty.

Dlaczego w takim razie Ministerstwo nie przyjęło postulatów, które zaproponowała branża deweloperska?

Prowadziliśmy tę batalię już przed 2021 rokiem, kiedy te przepisy się zmieniały. Ministerstwo pozostało niewzruszone na nasze argumenty, mówiąc, że takie działania zostały zaprojektowane w 2012 roku i rynek miał czas, by się przystosować. I to trzeba powiedzieć głośno – tak, oni super to zrobili! Pierwszy poziom podwyższenia efektywności był w 2014 roku, następny w 2017 i ostatni teraz. Naprawdę był czas, żeby się przygotowywać. Przy tym pierwszym progu nie robiliśmy żadnej przeciwnej tym założeniom kampanii, ponieważ poziom, z którego startowaliśmy, rzeczywiście był niski. Wówczas niewielkie nakłady dawały dobre efekty. Klient widział na rachunku większe oszczędności. W latach 2014-2017 dalej obserwowaliśmy ten pozytywny dla nabywcy mieszkania efekt – musiał zapłacić więcej za 1 mkw., ale płacił niższe rachunki.

A teraz?

W latach 2020-2021 zobaczyliśmy, że koszty, które musi ponieść branża deweloperska, nigdy nie zwrócą się nabywcy. Klient zapłaci więcej za mieszkanie, a na rachunkach zobaczy tylko kilkuzłotowe oszczędności. W ciągu dwudziestu lat ten wydatek na efektywność energetyczną budynku po prostu się nie zwróci. Niemniej te przepisy już weszły, Ministerstwo odrzuciło nasze postulaty dotyczące elastyczności dla branży deweloperskiej, czyli możliwość osiągnięcia efektywności za pomocą paneli, pomp ciepła, wiatraków. Każdy budynek jest inny. Może mieć nasłonecznienie na południe, na północ, znajdować się w górach, na Mazurach – w zależności od tego, gdzie jest zlokalizowany i jakie ma otoczenie, projektant powinien przecież dobierać rozwiązanie indywidualnie. A my idziemy dziś drogą tych narzuconych. Oczywiście, że to podniesie ceny mieszkań. 

Skoro mówimy o zmianach i o pieniądzach, to co Pana zdaniem oznacza w praktyce wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

Kolejny wzrost kosztów. Wyniesie on tyle, ile składka na ten Fundusz, a ma to być do 2 proc., co w skali rynku oznacza kwotę do 1,2 mld zł rocznie (plus koszty administracyjne). Dzisiaj rynek wart jest ok. 60 mld zł z uwzględnieniem garaży, które miałyby być objęte tymi przepisami.

Czy wysokość tej składki powinna być niższa?

Tak, oczywiście. Należy tu zadać sobie pytanie, ile my mieliśmy upadłości na rachunkach powierniczych, które skończyłyby się negatywnie dla klientów. Pytamy o to UOKiK, ale już od dłuższego czasu nie otrzymaliśmy żadnej odpowiedzi. Obecnie nie widzimy problemu z inwestycjami, które są teraz objęte rachunkami powierniczymi. UOKiK podaje, że upadłości było 150, licząc te sprzed 2012 roku i unika odpowiedzi na pytanie, czy w tym zestawieniu są jacyś deweloperzy, którzy upadali w trakcie prowadzenia inwestycji i doszło do pokrzywdzenia klientów.

Ale PZFD zadał sobie trud prześledzenia wszystkich upadłości, które pojawiały się w doniesieniach medialnych. Zlokalizowaliśmy 3 takie upadłości objęte otwartym rachunkiem powierniczym, czyli tym, który UOKiK wskazuje jako niebezpieczny w niektórych przypadkach. Ustawa deweloperska weszła w życie w połowie 2012 roku, ale trzeba pamiętać, że inwestycje rozpoczęte przed jej wprowadzeniem były objęte starymi zasadami. Realnie więc rachunki powiernicze rozkręciły się w okolicach 2015 roku. Od tego samego roku przeprowadziliśmy, jako branża deweloperska, ponad pół miliona bezpiecznych transakcji mieszkaniowych z rachunkiem powierniczym otwartym. Większość z tych historii medialnych, które dotyczą upadłości deweloperów, obejmują przypadki jeszcze sprzed obowiązywania ustawy deweloperskiej lub inwestycji bez rachunków powierniczych. I tam faktycznie są naruszenia interesów klientów. Natomiast nie można podawać przykładów naruszeń, które pojawiły się przed wprowadzeniem rachunku powierniczego mających potwierdzać, że owe rachunki są nieskuteczne. Wśród tych trzech zlokalizowanych przez nas przypadków, w dwóch nabywcy otrzymali już swoje mieszkania bez żadnych dopłat.

Czyli DFG powstaje z powodu jednej upadłości inwestycyjnej objętej otwartym rachunkiem powierniczym?

Powstaje z powodu przekłamania medialnego i mylnego wrażenia o dużej skali upadłości deweloperów i wskutek tego pokrzywdzonych klientów. Tymczasem te upadłości – tak, zdarzały się, są pokrzywdzeni, jest oddźwięk medialny, ale dotyczy prawie zawsze przypadków sprzed czasu rachunków powierniczych. Oczywiście, nabywcy z tych trzech inwestycji czekali, stresowali się i tego nie da się wycenić. Natomiast przeanalizowaliśmy ten jeden przypadek upadłości (tam rzeczywiście nie został dopełniony nadzór) i bardzo prawdopodobne jest to, że ci nabywcy nie stracą swoich środków. Są wpisani do ksiąg wieczystych, mają prawa do tej nieruchomości. Oczywiście ja nie jestem sądem i nie mogę wyrokować. Jednak racjonalnie podchodząc do tego również jako syndyk – osoba, która sporo naukowo pisze o upadłości deweloperskiej, to widzę, że wszystko wskazuje na to, że to się skończy odzyskaniem środków przez tych klientów.

Przeliczyliśmy jednak, jakie byłyby straty, gdyby ci nabywcy dostali mieszkanie w terminie i je wynajmowali. W ciągu tych sześciu lat łączne ich straty sięgnęłyby kilku milionów złotych. Jaka jest więc racjonalna przesłanka, aby z powodu takich pieniędzy wprowadzać Fundusz, który pochłonie do 1 mld 200 tys. zł rocznie? Sam koszt jego funkcjonowania przez 12 miesięcy wyniesie 10 mln zł.

Na jakich zasadach powinien w takim razie działać Fundusz, aby to miało sens?

Podkreślę, że branża deweloperska nie jest przeciwna wprowadzeniu takiego rozwiązania.  My mamy po prostu duże zastrzeżenia do szczegółów. Nawet UOKiK wskazał, że potrzebuje zbierać rocznie 140 mln zł na racjonalne funkcjonowanie DFG, na wypadek upadłości deweloperskich, a więc wystarczyłoby 0,25 proc. składki na Fundusz, a nie 2 proc., tak jak zakłada się teraz. Nawet zakładając pomyłki szacunków czy fakt, że w pierwszym roku istnienia Funduszu nie wszystkie inwestycje zostaną nim objęte, mówimy: zróbmy składkę w wys. 0,5 proc. To jest racjonalny poziom, który nabywcy są w stanie udźwignąć, a branża deweloperska może z nim funkcjonować. Zależy nam na tym, aby te transakcje na rynku nieruchomości były bezpieczne, też na tym korzystamy. 

Czy DFG przyczyni się do większego zainteresowania zakupem „dziury w ziemi”?

Tak, naszym zdaniem to spowodowałoby większy wzrost atrakcyjności rynku nieruchomości przy jednoczesnym wzroście ceny. Fundusz gwarantuje absolutną ochronę klienta, cokolwiek by się nie działo, a to oznacza, że nabywcy są skłonni do takiego zakupu i postrzegają inwestycję w mieszkania jako alternatywę dla lokaty bankowej.

A co branża deweloperska postrzega jako niebezpieczne w nadchodzących zmianach?

Obawiamy się otwarcia rynku dla spekulantów, którzy mogliby się potem bez żadnego ryzyka wycofywać z transakcji właśnie na podstawie projektowanych przepisów w oparciu o prywatną opinię rzeczoznawcy. To umożliwia granie na wzrost cen bez ryzyka, że taki flipper coś straci.  Istnieje też ryzyko wyłudzenia kredytów. 

Sprzeciwiamy się też zaostrzeniu kontroli bankowej przy wypłatach deweloperowi kolejnych transz za zrealizowane prace na budowie czy możliwości zatrzymania całej inwestycji przez brak opłacenia podatku od nieruchomości na kwotę choćby 10 złotych. UOKiK próbuje wprowadzić szereg przepisów utrudniających życie przedsiębiorców, które nie poprawiają jednocześnie pozycji nabywców bo ci będą chronieni Funduszem. Wprowadzana ustawa zakłada bowiem nie tylko powstanie DFG, ale również bardzo wiele przepisów dla deweloperów. Zmuszając nas do rzeczy nieracjonalnych, a nawet kuriozalnych.

W czym przejawia się ta kuriozalność?

Mimo że zostanie wprowadzony DFG, w ustawie pojawił się zapis, że w przypadku istotnej wady lokalu (scharakteryzowanej jako taka według nabywcy), to deweloper za ocenę rzeczoznawcy, który stwierdzi, że żadnej wady nie ma, ma zapłacić połowę kosztów takiej ekspertyzy. To jest sprzeczne z zasadami logiki* i pokazuje, jak bardzo urząd zapędził się w jakiejś chorej narracji, która utrudnia funkcjonowanie branży deweloperskiej. Jeżeli ktoś mnie oskarża i okazuje się, że jestem niewinny, to przecież nie ponoszę konsekwencji. Już na zebraniu Komisji Sejmowej powiedziałem, że to jest sprzeczne nie tylko z zasadami prawa, kulturą obowiązującą w Polsce, historią, ale nawet z dominującą religią. W odpowiedzi usłyszałem tylko: dziękuję, UOKiK jest przeciwny, procedujemy dalej.

*Sejm poprawił ten przepis już po przeprowadzeniu wywiadu.