Rynek pierwotny czy wtórny – gdzie lepiej kupić mieszkanie?

• Cena zakupu lokalu na rynku pierwotnym jest wyższa, jednakże samo utrzymanie i koszty „okołotransakcyjne” są niższe niż na rynku wtórnym. Dlatego należy dokładnie przekalkulować, za co płacimy.
• Mieszkania oferowane na rynku wtórnym są różnorodne zarówno pod względem standardu wykonania, jak i roku budowy. Nieraz takie lokale znajdują się w blokach wykonanych np. z cegły czy wielkiej płyty.
• Z kolei na rynku pierwotnym mamy bloki wybudowane zgodnie z najnowszymi technologiami i standardami. Tym samym takie mieszkania będą bardziej jednolite.

Odpowiedź na pytanie „Lepszy jest rynek pierwotny czy wtórny?” jest bardzo złożona. Wynika to głównie z celu zakupu i tego, na jakim życiowym etapie jesteśmy. Innej nieruchomości będzie oczekiwał singiel zaczynający pracę i nade wszystko ceniący podróże i spotkania ze znajomymi, a inne wymagania będzie miał ojciec dwójki dzieci, z których jedno już niedługo pójdzie do szkoły. Odpowiedź będzie również zależna od tego, czy kupujemy mieszkanie dla siebie, czy na wynajem bądź sprzedaż. Dlatego warto zwrócić uwagę na to, aby układ lokalu pozwalał na ewentualny podział nieruchomości na dwa mniejsze lokale.

Czym charakteryzuje się rynek pierwotny?

Rynek pierwotny oferuje nowe i nieużywane mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. Taki lokal znajduje się w tzw. „stanie deweloperskim”, czyli należy go wykończyć, aby móc w nim zamieszkać. Czasami możemy kupić od dewelopera mieszkanie wraz z wykończeniem, wiąże się to jednak z dodatkową opłatą, dlatego w tym artykule nie będziemy się skupiać na tej kwestii.

Zalety nowych budynków:

• Przede wszystkim mają nowoczesne rozwiązania technologiczne, co przekłada się na nasz komfort (lub naszych najemców). Ściany mają zdecydowanie lepszą akustykę niż stare budownictwo, zatem w nowych blokach trudno usłyszeć, o czym rozmawiają sąsiedzi albo kiedy biorą kąpiel.
• Wyposażenie nowego bloku jest również zmodernizowane, znajdziemy w nim windy, podjazdy dla niepełnosprawnych, podziemne garaże czy – jeżeli blok jest ogrodzony – parkingi dla mieszkańców.
• Szerokie klatki schodowe, rowerownie, przestrzenie wspólne.
• Większy nacisk na bezpieczeństwo mieszkańców w postaci ochrony czy monitoringu, które rzadko pojawiają się przy starych budynkach.
• Niższe koszty ogrzewania mieszkania ze względu na wykorzystanie lepszych materiałów izolacyjnych.
• Niższe opłaty na fundusz remontowy. W nowych blokach wysokość funduszu remontowego zaczyna się od 0,20 zł/mkw.
• Niższe koszty przeprowadzenia remontu i przystosowania mieszania.

Zalety i wady rynku wtórnego

Rynek wtórny składa się z mieszkań już używanych przez obecnych właścicieli. Lokale są więc wykończone i umeblowane, jednakże ze względu na stan techniczny nieruchomości lub zmianę funkcjonalności pomieszczeń może wystąpić konieczność przeprowadzenia remontu. Możemy też znaleźć na rynku wtórnym mieszkanie, które ma wadę prawną (nieujawnieni w księdze wieczystej właściciele bądź współwłaściciele, służebności, dożywocia).

Zalety starszych osiedli:

• Tereny zielone wokół bloku – drzewa oraz parki, przestrzeń pomiędzy budynkami.
• Infrastruktura w okolicy miejsca zamieszkania pozwalająca swobodnie realizować podstawowe potrzeby życiowe, m.in. sklepy, kościoły, place zabaw, placówki edukacyjne.
• Szybki dostęp do komunikacji miejskiej.
• Piwnice (komórki lokatorskie) w cenie mieszkania.
• Otoczenie budynku na rynku wtórnym jest raczej zagospodarowane. Tym samym istnieje mniejsza szansa, że któregoś dnia w okolicy powstanie nowy blok i zasłoni dotychczasowy widok z okna. Tymczasem na rynku pierwotnym jest wręcz odwrotnie. Na nowych osiedlach infrastruktura dopiero powstaje, a najczęściej występującym lokalem jest sklep spożywczy popularnej sieci z zielonym płazem.

Co należy wziąć pod uwagę, porównując ze sobą oba rynki?

Istotnym kryterium jest wiek bloku, w którym kupujemy mieszkanie oraz jego ostateczna cena. Mieszkania na rynku wtórnym spora grupa nabywców uważa za tańsze w stosunku do tych prezentowanych na rynku pierwotnym. Jest to częsta opinia, która opiera się na tym, ile musimy zapłacić za samo mieszkanie. Warto jednak zauważyć, że koszty można podzielić na dwa rodzaje – ofertowe i transakcyjne (cena za mieszkanie już po negocjacjach).

Przykładowo:

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie wynosi 9617 zł, a cena transakcyjna 8685 (ze statystyk NBP, IV kwartał 2020 roku). Z kolei średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie wynosi 9820 zł, a cena transakcyjna 8118 zł (ze statystyk NBP, II kwartał 2017 roku).

Z powyższych danych wynika, że ostateczna cena mieszkania na rynku wtórnym wynosi mniej niż na rynku pierwotnym. Należy jednak uwzględnić podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc.), czasami prowizję dla biura nieruchomości (od 1,5 proc. do 5 proc. wartości) oraz koszt notariusza (ok. 0,5 proc. wartości transakcji). Kupując mieszkanie na rynku wtórnym za 400 300 zł, koszty transakcyjne będą o prawie 10 000 zł wyższe w porównaniu do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, gdzie PCC zastępuje podatek VAT i wlicza się w cenę mieszkania. Dodając prowizję dla biura nieruchomości, należy doliczyć kolejne 5 000-15 000 zł.

Co z kosztami remontów lokalu?

Na rynku pierwotnym kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim, co najczęściej oznacza surowy stan mieszkania umożliwiający przystąpienie do prac wykończeniowych. Żeby doprowadzić mieszkanie na rynku wtórnym do stanu surowego, należy zrobić remont generalny, co oznacza wywózkę wszystkich rzeczy, skucie tynków, zamianę starych przewodów na nowe oraz wymianę instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. W mieszkaniach, gdzie występuje gaz (w blokach z lat 1970-1985) takich sytuacji jest bardzo dużo. W takim przypadku warto zwrócić uwagę na to, że obecne przepisy budowlane są znacznie bardziej rygorystyczne niż w czasie budowy bloków lub kamienic. Nie każda zmiana związana z instalacją gazową jest możliwa. Podobnie sprawa dotyczy instalacji elektrycznej. Są bloki, w których nie możemy podłączyć instalacji trójfazowej. Wskutek tego użytkowanie jednocześnie zmywarki, piekarnika i czajnika elektrycznego jest niemożliwe.

To wszystko wiąże się z kosztami, które razem z ceną samego zakupu mieszkania na rynku wtórnym mogą okazać się wyższe od ceny mieszkania na rynku pierwotnym.

Rynek pierwotny vs wtórny – który wybrać?

Jeśli podsumujemy wszystkie wady i zalety, możemy dostrzec, że nie ma jednego złotego środka dla wszystkich kupujących. Jeśli liczy się dla Ciebie nowoczesność i wygoda, a niska cena i szybkość realizacji transakcji nie są priorytetem, prawdopodobnie najlepszą opcją będzie wybór mieszkania na rynku pierwotnym. Z kolei, jeśli chcesz kupić tanio, by jak najszybciej się wprowadzić, a jednocześnie standard wykonania mieszkania stawiasz na drugim miejscu, rozejrzyj się za ofertami na rynku wtórnym. Pamiętaj, by kupując mieszkanie „do odświeżenia”, wziąć pod uwagę koszty związane z remontem generalnym.

Wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym to niewątpliwie trudna decyzja, nad którą warto pomyśleć trochę dłużej. Dlatego istnieje jeszcze opcja pośrednia – kupienie mieszkania na rynku wtórnym w nowym bloku lub takim, który został niedawno odrestaurowany. Dzięki temu można połączyć zalety używanego mieszkania z nowoczesnością.

Najważniejsze jest to, aby dobrze czuć się z dokonanym wyborem. Nie zawsze bowiem Excel i stopa zwrotu są najlepszymi doradcami.