Z pozoru, sprzedaż działki budowlanej nie wydaje się skomplikowana. Przecież możemy wrzucić kilka zdjęć, udostępnić jej lokalizację, informację o powierzchni oraz o tym, gdzie mniej więcej są media i ogłoszenie jest gotowe! A jeśli jest to działka budowlana, wystarczy zaznaczyć ten fakt w tytule i ogłoszenie możemy wystawić na portalach sprzedaży.
W rzeczywistości sprzedaż działki budowlanej nie jest tak prosta, jak mogłoby się to wydawać. Dlaczego? Ponieważ na skuteczne zawarcie transakcji składa się wiele czynników z zakresu, chociażby wiedzy o samej nieruchomości, prawa budowlanego, czy wiedzy o aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.
Skuteczna sprzedaż działki budowlanej – jak się do tego przygotować?
Dokumenty
Na etapie rozpoczęcia sprzedaży działki może się wydawać, że nie jest to aspekt priorytetowy. Natomiast nie chodzi tutaj o bazowe dokumenty takie jak zaświadczenie z miejscowego planu, czy względem rewitalizacji. Mowa tu o uregulowanym stanie prawnym nieruchomości tj. o aktualnych właścicielach, hipotekach, służebnościach, przeprowadzonych spadkach czy ewentualnych błędach w księdze wieczystej względem aktu własności. Może to być ważne przede wszystkim, jeśli kupujący chce dokonać zakupu, posiłkując się kredytem. Chcąc skutecznie sprzedać nieruchomość, dobrze jest uregulować pewne aspekty przynajmniej w momencie rozpoczęcia sprzedaży.
Wiedza o możliwościach, jakie daje działka – aspekty planistyczne
Przystępując do sprzedaży, należy się dowiedzieć, co możemy zrealizować na działce. W pierwszej kolejności ważne jest, aby sprawdzić, czy dany obszar ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz jakie jest w nim przeznaczenie działki (mieszkaniowa, usługowa, inna), jak również określone parametry (intensywność, powierzchnie, wysokość zabudowy itp.). Jeśli obszar nie posiada MPZP, może być uchwalone studium, które określa kierunek zagospodarowania na danym terenie. A co, jeśli nie ma uchwalonego MPZP, a chcemy wybudować dom lub inwestycję? Można przeprowadzić analizę urbanistyczną terenu i starać się o wydanie warunków zabudowy (WZ). Określą one na podstawie najbliższej okolicy możliwości zabudowy działki.
Uzbrojenie działki, czyli potocznie mówiąc – media
Przy sprzedaży działki bardzo ważna jest znajomość dostępu oraz lokalizacji mediów. Czy ewentualnie podprowadzenie będzie na zasadzie przyłączy, czy rozbudowy sieci? To istotna kwestia przede wszystkim ze względów finansowych. Inaczej na uzbrojenie działki patrzy rodzina chcąca wybudować dom, a inaczej inwestor planujący budowę osiedla.
Dostęp do drogi publicznej, a mianowicie dojazd do działki
Odpowiedź na pytanie, w jaki sposób działka ma dostęp do drogi publicznej – czy bezpośrednio, poprzez służebność przejazdu, czy też poprzez udział w drodze – jest kluczowa. Może okazać się, że dojazd do działki gwarantuje np. droga gruntowa, ale zdarza się, że prawnie jest ona nieuregulowana. Działka bez dostępu do drogi publicznej nie dostanie, chociażby pozwolenia na budowę. Dlatego uregulowany dostęp do drogi publicznej jest kluczowy przy sprzedaży działki. W kwestii większych inwestycji, czy po prostu działek usługowych np. pod mały sklep, ważna jest też klasa drogi – czy jest to droga wewnętrzna, gminna czy krajowa. Dlaczego? Mając do sprzedania działkę usługową, dla inwestora kluczowy może być na przykład zjazd publiczny z lewoskrętem z drogi na działkę. Lokalizacja takiego zjazdu na drodze krajowej może okazać się warunkiem zakupu i dodatkowo również sporym problemem.
Przygotowanie działki do sprzedaży, czyli zwyczajne jej uporządkowanie
Często działki nieużytkowane przez dłuższy czas na pierwszy rzut oka nie prezentują się atrakcyjnie. Nieraz wystarczy skosić dużą trawę, usunąć gałęzie, aby działka od razu zyskała w oczach potencjalnych klientów. Jeżeli na działce mamy drzewa, może okazać się, że do wycięcia będzie potrzebna zgoda wydziału środowiska.
Sprzedaż działki budowlanej zależy od ceny i lokalizacji
Nieprzypadkowo te kwestie znajdują się w jednym punkcie. Cena zależy nie tylko od powyższych aspektów, ale przede wszystkim od lokalizacji. Właściwie ustalona cena jest kluczowa przy skutecznej sprzedaży działki.
Odpowiedni marketing i promocja
Znajomość atutów sprzedawanej nieruchomości, jak również znajomość rynku nieruchomości względem dostępności podobnych działek to również nie mniej kluczowe aspekty. Są równie ważne, co określenie odpowiedniej grupy docelowej dla danej działki budowlanej, jak i negocjacje, które z reguły są nierozłącznym elementem sprzedaży. O ile wszystkie powyższe aspekty można zorganizować, o tyle nie zawsze chłodne podejście do sprzedaży i umiejętność negocjacji musi być atutem sprzedającego. Dlatego takie osoby jak ja i moi współpracownicy jesteśmy po to, aby zająć się właśnie tym wszystkim w możliwie najlepszy sposób.
Sprzedaż działki budowlanej będzie skuteczna, jeśli zrozumiesz potrzeby klienta
I na koniec chciałbym wrócić do ostatniego elementu, czynnika towarzyszącego sprzedaży każdej rzeczy i usługi. Jest to właściwe zbadanie potrzeb kupującego. Naprawdę wiele od tego zależy, bo o ile dla rodziny ważniejszy od powierzchni zabudowy będzie las za domem, o tyle dla inwestora kluczowy będzie wskaźnik mieszkalnej powierzchni użytkowej.
Reading your article helped me a lot and I agree with you. But I still have some doubts, can you clarify for me? I’ll keep an eye out for your answers.