Społeczeństwo w naszym kraju starzeje się. Z roku na rok rośnie liczba osób w wieku emerytalnym. Zwiększa się zatem udział osób 65+ w strukturach właścicielskich nieruchomości lokalowych i gruntowych. Tymczasem osoby starsze nie zawsze mają swoich spadkobierców lub nierzadko ci ostatni są niezainteresowani losem swych wstępnych. W innym wypadku na miano dziedzica czeka liczna grupa osób prześcigających się w deklaracjach opieki w zamian za ustanowienie darowizny. Później scenariusze są różne. Jednym z rozwiązań jest również tzw. umowa dożywocia. Ale czy to właściwa opcja zabezpieczenia się na starość?
Umowa dożywocia podobna do darowizny?
Zawarcie umowy dożywocia to konstrukcja w sposób faktyczny podobna do darowizny, ale zupełnie różniąca się prawnie. Umowa dożywocia charakteryzuje się bowiem przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. W rzeczy samej przypomina to darowiznę. Jednakże nabywca zobowiązuje się w zamian do świadczenia na rzecz zbywcy dożywotniego utrzymania. Umowa darowizny jest natomiast czynnością jednostronną i co do zasady nieodpłatną.
Mieszkanie za opiekę wiąże się z szeregiem obowiązków
Instytucję dożywocia regulują przepisy art. 908 Kodeksu cywilnego i następne. W braku odmiennego uregulowania umownego, dożywocie polegać ma na świadczeniu „dożywotniego utrzymania”. Chodzi o przyjęcie zbywcy na domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Oprócz tego należy zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnację w przypadku choroby. Nabywca ma obowiązek również sprawienia własnym kosztem pogrzebu zgodnie ze zwyczajami miejscowymi. Podsumowując – są to zatem wszelkie świadczenia, które mają zaopatrzyć dożywotnika we wszystkie potrzeby jego życia. Gwarantują one, że sam nie będzie musiał zajmować się zdobywaniem środków na swoje niezbędne wymagania życiowe. Zakres ten można jednak umownie zmienić lub ograniczyć i wskazać np. jedynie niektóre potrzeby egzystencjalne dożywotnika. Wszystkie świadczenia determinowane są bowiem treścią umowy, a więc zależą całkowicie od woli stron. Mogą polegać na spełnianiu świadczeń pieniężnych i niepieniężnych, osobistej styczności albo pośrednim sprawowaniu opieki nad dożywotnikiem.
Umowa dożywocia i kwestie rodzaju nieruchomości
Zbywca (dożywotnik) i nabywca (w braku innych zastrzeżeń) nawiązują zatem relację majątkowo podobną do relacji starszych rodziców i ich dzieci. Warto jednak w tym miejscu zauważyć, że świadczenie dożywotniego mieszkania nie oznacza, że będzie to mieszkanie w zbywanej nieruchomości. Nabywca może bowiem zapewnić dożywotnikowi opiekę także w innym miejscu. Przepisy nie zawierają ograniczeń, jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości. Może to być grunt lub też budynek trwale z gruntem związany, jak również część budynku, lokal. Nie jest jednak możliwe zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za ustanowienie dożywocia (nie stanowi ono bowiem rodzaju własności).
Gdzie powinien mieszkać dożywotnik?
Aby zabezpieczyć swoje zamieszkiwanie w konkretnej nieruchomości, dopuszczalne jest ustanowienie na rzecz dożywotnika ograniczonych praw rzeczowych. Jednym z nich jest użytkowanie, czyli prawo do korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków, np. oddania w najem. Kolejne prawa to służebność mieszkania (prawo do zamieszkiwania) oraz inne służebności (np. obowiązek świadczenia opieki przez konkretną osobę). Prawa te są skuteczne względem wszystkich uczestników rynku, jeśli zostaną wpisane w księdze wieczystej (a użytkowanie nawet bez koniecznego wpisu). Nie wygasają zatem nawet w przypadku dalszej odsprzedaży nieruchomości.
Umowa dożywocia może mieć zatem zapis mówiący o tym, że nabywca winien jest pełnić opiekę nad dożywotnikiem w konkretnym, zbywanym lokalu. Przepisy prawa zezwalają także na ustanowienie dożywocia na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Dzieje się to w zamian za wydanie komuś mieszkania i zobowiązanie go do zapewnienia lokum oraz opieki osobie trzeciej, najczęściej z rodziny. Pozwala to także przyjąć, że dożywocie może być zastrzeżone kumulatywnie dla kilku bliskich osób, np. dla małżonków.
Umowa o dożywocie a akt notarialny
Umowa o dożywocie, z uwagi na objęcie jej przedmiotem własności nieruchomości, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przed wizytą u notariusza warto przygotować tekst umowy, aby w pełni uwzględniał założenia i wolę stron. Jeśli strony umówiły się na pełne dożywocie, ale także, gdy ustaliły jedynie ustanowienie konkretnych służebności, już w dniu zawarcia umowy notariusz może złożyć wniosek o ich wpis do księgi wieczystej zbywanej nieruchomości. Taki wniosek będzie miał pierwszeństwo przed dalszymi wnioskami i w pełni ochrania dożywotnika.
Zdarzają się sytuacje pogorszenia stosunków zbywcy i nabywcy w takim stopniu, że nie może być wymagana osobista styczność tych osób. Wówczas na żądanie jednej ze stron sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte umową na dożywotnią rentę. Odpowiada ona rynkowej wartości tych uprawnień. W bardzo wyjątkowych wypadkach sąd może tę umowę rozwiązać.
Różnice między umową dożywocia i darowizną
W przeciwieństwie do umowy dożywocia, umowa darowizny nieruchomości nie może zobowiązywać nabywcy do żadnych świadczeń na rzecz zbywcy. Wynika to z faktu, iż w umowie darowizny można zastrzec co prawda możliwość mieszkania w konkretnej nieruchomości, jednakże obdarowany nie może zostać obciążony żadnymi obowiązkami wobec darczyńcy. Udzielenie darowizny wiąże się także z zaliczeniem jej na schedę spadkową, a spadkobiercy darczyńcy mogą zyskać roszczenie o zapłatę zadatku przez obdarowanego.
Odwołanie darowizny jest wielce utrudnione. Może być dokonane jedynie pod warunkiem rażącej niewdzięczności obdarowanego – zatem wówczas, gdy dopuścił się on niezwykle nagannych zachowań wobec darczyńcy. Przesłanki są podobne, co w przypadku rozwiązania umowy dożywocia – jednakże przy umowie darowizny nie ma możliwości ustanowienia renty, jeśli dojdzie do pogorszenia się stosunków. Zbywca nie ma skutecznych roszczeń o opiekę wobec nabywcy.
Dożywocie i darowizna różnią się także skutkami podatkowymi. Ta ostatnia, jeśli została dokonana w najbliższym kręgu rodziny, może skorzystać ze zwolnienia podatkowego. W przypadku dożywocia zaś zawsze będzie obciążać obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Nie warto zatem rezygnować z formalnego zabezpieczenia swoich praw – lepiej być przezornym i uregulować umownie swoje prawa wobec obdarowanego, jak również wobec każdego przyszłego właściciela nieruchomości.
