Uczestnicy rynku nieruchomości niejednokrotnie zastanawiają się nad zróżnicowaniem cen pozornie tożsamych nieruchomości. Analizują zmienniczość cenową, doszukując się reguł rządzących rynkiem nieruchomości, zwanych cechami rynkowymi. Znajomość aspektów determinujących wartość nieruchomości gruntowej może okazać się pomocna zarówno dla kupujących, jak i sprzedawców. To od nich będzie zależała bowiem cena nieruchomości.
Czym są atrybuty rynkowe działki?
Popularnie uważa się, że cechy rynkowe, nazywane zamiennie atrybutami, determinują zmienniczość cenową. Wiedza na temat tego, na jakiej podstawie określa się wartość działki, na której nabywca będzie mógł wybudować dom, może okazać się bardzo przydatna.
Najczęściej atrybuty rynkowe utożsamia się m.in. z właściwościami lokalizacyjnymi, fizycznymi, techniczno-użytkowymi i prawnymi. Czy słusznie? W mojej ocenie tak. Analizując poziom cenowy nieruchomości nie sposób pominąć kwestii takich jak: stan, rozumiany jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno–użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości. Istotne w tym zakresie są wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość się znajduje.
Przykładowo zmienność cenową rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych utożsamia się z lokalizacją, otoczeniem, możliwościami inwestycyjnymi, dostępnością do drogi publicznej, uzbrojeniem, kształtem działki, powierzchnią, topografią, klasą gleby, kulturą rolną itp. Zaznaczam, że jest to otwarty katalog cech, różnicujących poziom cenowy działek. Konkretyzacja atrybutów ma jedynie charakter umowny.
Cena nieruchomości gruntowej a jej wartość
Katalog cech rynkowych wpływających na poziom cen jest wypadkową zróżnicowania nieruchomości występujących na rynku. Im większe zróżnicowanie nieruchomości na danym obszarze, tym większy katalog cech różnicujących ich poziom cenowy.
Pamiętajmy, że nie zawsze ceny nieruchomości sąsiednich są najlepszym wyznacznikiem ceny analizowanej działki. Zdarza się, że z pozoru dwie tożsame, sąsiadujące działki osiągają zgoła różny pułap cenowy. Taki stan rzeczy może być wynikiem odmiennych możliwości inwestycyjnych, czy też ograniczeń prawnych występujących na jednej z działek. Dlatego też przed zakupem, czy też sprzedażą, warto przeprowadzić audyt nieruchomości. Powinien on obejmować analizę stanu nieruchomości, w tym właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne.
