- W pierwszej kolejności zastanów się, jakie masz oczekiwania wobec mieszkania. Dzięki temu bez problemu zdecydujesz, który rynek lepiej je spełni. Następnie przeanalizuj, czy Twoje środki finansowe będą wystarczające. Natomiast trzecią najważniejszą kwestią jest czas, w którym chcesz inwestować.
- Okres pandemii, zmieniających się cen surowców oraz kolejnych podatków sprawiły, że ceny mieszkań poszybowały w górę. Do tego należy dodać również brak gruntów i ich wysokie ceny, które spowodowały, że zakup mieszkania w Krakowie wiąże się z wydatkiem rzędu 10 000 zł/mkw. Wzrosty odnotowano również na rynku wtórnym.
- W naszym kraju rośnie grupa osób i firm, które kupują starą i zniszczoną nieruchomość, aby po gruntownym remoncie zyskownie ją sprzedać. Ten rodzaj inwestycji, zwany z angielskiego „houseflipping”, jest powszechny znany w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie.
Zakup mieszkania pod inwestycję to poważna sprawa, która wymaga przemyślanych decyzji. Co bardziej się opłaca – rynek pierwotny, a może jednak wtórny? Zawsze etapie podejmowania decyzji powstaje dylemat, który wynika ze stale zmieniającej się dynamiki rynku nieruchomości. Ta natomiast w większości uzależniona jest od czynników zewnętrznych.
Zakup mieszkania pod inwestycję na rynku pierwotnym
W obecnych czasach deweloperzy wychodzą naprzeciw klientom, umożliwiając im zakup mieszkania w dogodnych formach płatności. Najbardziej popularną jest system 20-80, w którym początkowo wpłacamy 20 proc. wartości nieruchomości, a pozostałe 80 proc. uiszczamy pod koniec inwestycji. Przy zakupie mieszkania 35-metrowego (w ramach przedsprzedaży), w zależności od wybranej lokalizacji, załóżmy, że zapłacimy 10 000 zł za mkw. Koszt zakupu to wówczas 350 000 zł.
Wraz z postępem budowy i zbliżaniem się do jej końca cena za mkw. jest już zdecydowanie inna. Im bliżej oddania mieszkania do użytku, tym cena jest wyższa. Różnica zazwyczaj sięga 10 proc. Sprzedaż takiego mieszkania w formie zbycia cesji praw za 11 000 zł za mkw. gwarantuje nam zysk na poziomie 35 000 zł, który oczywiście zostanie pomniejszony o podatek od dochodu i obsługę pośrednika. Inwestując kwotę 70 000 zł na okres 12 miesięcy, możemy uzyskać około 40 proc. zysku. Wniosek? Kupując większą liczbę mieszkań, osiągniemy większe korzyści finansowe.
Bardzo ważna jest wiedza, że każdy model inwestowania niesie za sobą pewne ryzyko. W tym konkretnym przypadku jest to przystąpienie do umowy końcowej i wykup mieszkania. Część inwestorów działa na podstawie modelu tradycyjnego – przystępuje do wykupu, następnie wykańcza mieszkanie pod klucz i sprzedaje je z jeszcze większym zyskiem. Minusem tego rozwiązania jest tylko czas. Często cały proces trwa nawet 24 miesiące, licząc od rozpoczęcia inwestycji.
Inwestycje na rynku pierwotnym w ostatnim czasie się podzieliły. Niektóre firmy, zamiast kupować mieszkania do remontu z rynku wtórnego, kupują ostatnie niesprzedane mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Skutecznie negocjując ceny i terminy płatności, wykańczają lokale w celu ich dalszej odsprzedaży.
Zakup mieszkania pod inwestycję na rynku wtórnym to głównie… flipy
Na pojedynczym „flippie” można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. To, ile zarobisz, zależy od kilku czynników. Jak zwykle w nieruchomościach liczy się lokalizacja. Więcej zyskasz na zakupie mieszkania w popularnej dzielnicy takiej jak Krowodrza niż na osiedlu Złocień. Liczą się także umiejętności inwestycyjne, negocjacyjne oraz przyjęta strategia sprzedaży. Ostatnią kwestią jest to, czy będziesz remontować mieszkanie. Jeśli tak, należy zastanowić się, w jakim czasie to zrobisz i jakie będą tego koszty. Coraz częściej do flippa wybiera się mieszkania w wielkiej płycie, ponieważ ich cena za zakup w procesie negocjacji jest mocno poniżej ceny rynkowej.
Jeśli mieszkanie znajduje się w złym stanie technicznym, to jego cena również jest niższa. Celem flipperów jest wówczas wykonanie remontów, a następnie odsprzedanie ulepszonej nieruchomości po znacznie wyższej cenie. Może się wydawać, że ofert mieszkań do remontu nie brakuje. Tymczasem wśród ogłoszeń zamieszczonych na portalach tego typu mieszkania stanowią zaledwie 2-4 proc. wszystkich ogłoszeń. W związku z tym poszukiwanie i zakup mieszkania pod inwestycję na rynku wtórnym może zająć trochę czasu.
Remont musi być przemyślany
Już na etapie wybierania nieruchomości należy zrobić wstępną kalkulację kosztów remontu, tak, aby inwestycja wciąż była opłacalna. Przed jego podjęciem dobrze jest opracować projekt i z góry założyć, do kogo ma być skierowana oferta późniejszej odsprzedaży.
Mieszkanie zwykle doprowadza się do stanu „pod klucz”. Dzięki temu przyszły nabywca będzie mógł po prostu wnieść swoje rzeczy i mieszkać. Natomiast jeśli ma to być mieszkanie dla inwestora, to niezbędne będzie wyposażenie. Nie chodzi tylko o kuchnię i łazienkę, ale również o przygotowanie pokoi pod wynajem.
Tak wyremontowane mieszkania sprzedaje się razem z najemcami. Sprzedający przeprowadza wówczas cały proces najmu, zawierając długoterminowe umowy, aby pokazać, że osiągnięcie 9 proc. zysku jest realne i ma pokrycie na papierze. Nieliczna część osób, firm, zajmujących się flipowaniem proponuje swoim inwestorom zwrot na poziomie 7 proc. w zamian za przekazanie wyremontowanego mieszkania w podnajem, zazwyczaj na okres 10 lat. Jest to o tyle wygodne dla niedoświadczonego inwestora, że nie musi się niczym zajmować. Raz w miesiącu otrzymuje przelew bez względu na to, czy wszystkie pokoje w jego mieszkaniu są wynajęte.
Dlaczego house flipping wymaga sporego zaangażowania sił i pieniędzy ze strony inwestora?
Już sam zakup nieruchomości jest dużym wyzwaniem. Do tego dochodzi konieczność przeprowadzenia remontu, posiadania technicznej wiedzy oraz wybrania sprawdzonej ekipy remontowej. Chociaż jest to działalność ryzykowna, to dla wytrawnych graczy może okazać się bardzo opłacalna. Całkowity zwrot zainwestowanych środków wraz z zyskiem można osiągnąć już po kilku miesiącach od zakupu nieruchomości.
Trzeba jednak pamiętać, że nie każdy jest wizjonerem i potrafi dostrzec potencjał nieruchomości oraz później skutecznie przeprowadzić cały proces remontu i sprzedaży. Tradycyjny zakup mieszkania pod wynajem wymaga cierpliwości w comiesięcznych rozliczeniach. Wskutek tego realny zysk jest rozłożony w dość długim czasie. Można kupić kilka mieszkań na rynku pierwotnym i czekać, aż postęp prac i nieuchronne zmienne sprawią, że cena przed wykupem mieszkania będzie dużo wyższa. Tradycyjny flip na rynku wtórnym to również dobra forma inwestowania w nieruchomości, ale obarczona długimi poszukiwaniami. Na rynku nieruchomości osiąga się duże procentowo zwroty z inwestycji, dlatego zawsze będą pośrednicy generujący dla swojej grupy lojalnych klientów inwestycyjnych odpowiednie zyski.
