Nowa ustawa deweloperska – lepsza ochrona dla kupujących

• 8 czerwca 2021 roku Prezydent RP podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepisy wejdą w życie po upływie roku.
• Najgłośniejsze zmiany dotyczą właśnie wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma eliminować ryzyko utraty środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, ale uszczelnione zostaną także inne regulacje.

Dotychczas obowiązująca ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ustanowiła ochronę praw nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego. Wprowadzenie tej regulacji było odpowiedzią na negatywne wydarzenia na rynku nieruchomości w latach poprzedzających jej uchwalenie – zwłaszcza upadłości firm deweloperskich i związanych z tym strat finansowych osób, które nabywały w tych firmach lokale mieszkalne albo domy. W czasie jej obowiązywania doszło jednak do kilku większych upadków przedsiębiorstw deweloperskich, które pociągnęły za sobą majątki kupujących.

Ryzyko związane z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym

W odpowiedzi na głośne i medialne sprawy pokrzywdzeń klientów spółek inwestycyjnych oraz w związku z wynikami szeroko zakrojonych badań rynku zdecydowano o konieczności zapewnienia bardziej efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności o eliminacji ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ryzyko obecnie wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym – OMRP.

OMRP to należący do dewelopera rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej (czyli budowę inwestycji). Oferowany jest on bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej (choć dotychczasowa ustawa przewiduje takie zabezpieczenia). Ten rodzaj rachunku jest najczęściej stosowany przez deweloperów.

Ryzyko utraty środków przez kupujących wpłacających nań środki finansowe urzeczywistnia się w przypadku upadłości dewelopera, nieprzeniesienia na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy już rozpoczętej, a także w przypadku wypowiedzenia umowy o prowadzenie OMRP przez bank (w sytuacji np. zaprzestania budowy). OMRP umożliwia deweloperowi sięganie po gromadzone na nich wpłaty w trakcie budowy. Teoretycznie bank powinien dopilnować, żeby deweloper wydawał te pieniądze zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem budowy.

Jednakże instytucja finansowa nie ma wpływu na upadłość przedsiębiorcy. Należy bowiem zwrócić uwagę, że upadłość może być skutkiem bardzo różnych czynników, np. wzrostu cen usług podwykonawców, utraty płynności finansowej przez sam podmiot. W obecnym stanie prawnym, w skrajnych sytuacjach nabywca może zatem nie odzyskać żadnych środków wpłaconych na OMRP ani nie zostać właścicielem nieruchomości.

Co z obligacjami korporacyjnymi?

Podobna ryzykowna dla nabywców sytuacja może mieć miejsce, gdy deweloper finansuje budowę z obligacji korporacyjnych. Ze względu na czynniki ryzyka związane z płynnością i finansowaniem rynku deweloperskiego, instytucje finansowe często obawiają się finansowania inwestycji na tym rynku. W związku z tym deweloperzy szukają innych źródeł finansowania, wśród których ważną obecnie funkcję pełnią obligacje korporacyjne, czyli papiery wartościowe emitowane przez konkretnego dewelopera.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – dobry dla kupujących, ale nie dla deweloperów?

Deweloperzy mogli na podstawie obecnej ustawy ustanowić zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP), który jest dużo bezpieczniejszy dla kupujących. Jest on jednak rzadko stosowany, bowiem deweloper może sięgnąć po wpłaty kupujących dopiero po sfinalizowaniu inwestycji. Jeśli w trakcie budowy deweloper ogłosi upadłość, możliwe jest odzyskanie przez kupujących wszystkich wpłaconych na ZMRP środków. Problem jest jednak taki, że firmy deweloperskie rzadko oferują klientom taki rodzaj zabezpieczenia. Wynika to z faktu, iż wówczas musiałyby samodzielnie sfinansować inwestycję.

Analogiczny poziom ochrony jak ZMRP zapewnia OMRP z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową, jednakże z badań przeprowadzonych przez UOKiK na przestrzeni lat obowiązującej ustawy wynika, że tego rodzaju zabezpieczenia w praktyce w ogóle nie były wykorzystywane. To bowiem, że OMRP bez zabezpieczeń jest tak powszechnie wykorzystywany, wynika z tego, że jest najtańszym sposobem finansowania inwestycji. W przypadku stosowania przez dewelopera OMRP ciężar sukcesu inwestycji albo jego braku ponoszą jednak nabywcy wpłacający swoje środki na taki rachunek. Wówczas to na kupujących spada ciężar utrzymania płynności na rynku deweloperskim. W takim układzie to nie deweloper ponosi ryzyko ekonomiczne, mimo że to on jest podmiotem profesjonalnym.

Co spowoduje nowa ustawa deweloperska?

Przewiduje ona utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w miejsce usuniętych OMRP oferowanych z gwarancją ubezpieczeniową albo bankową. Deweloperzy zobowiązani będą do zabezpieczenia kupujących poprzez ustanowienie OMRP lub ZMRP, lecz także – obok tego – do odprowadzania składek na DFG od każdych środków wpłacanych na rachunek powierniczy danego typu. DFG ma zatem gwarantować całkowite bezpieczeństwo kupującym mieszkania.

Zgodnie z nową ustawą, składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą wpłacali deweloperzy. Będą one stanowić określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Dlatego pierwszego stawka maksymalna ma wynosić 1 proc., a dla drugiego 0,1 proc. Wysokość stawek może jeszcze zmienić rozporządzeniem minister rozwoju, pracy i technologii w porozumieniu z ministrem finansów.

Kwota składki będzie zatem uzależniona od ceny mieszkania lub domu. Im ta cena będzie wyższa, tym nominalna wysokość składki również będzie rosnąć. Oczywiście istnieje pewne ryzyko, że deweloperzy zrekompensują sobie wydatki, podnosząc ceny mieszkań. Jednak to, czy sobie na to pozwolą, zależy od sytuacji rynkowej. W ostatnich latach deweloperzy bowiem podwyższali ceny, choć nie zawsze było to spowodowane wzrostem kosztów po ich stronie. Niektórzy po prostu wykorzystywali okazję do zwiększenia swoich marż. Być może teraz będą je musieli nieco zmniejszyć, aby dorównać konkurencji.

Zakup mieszkania na etapie budowy będzie znacznie mniej ryzykowny

W przypadku rachunku otwartego klienci firmy deweloperskiej w całości mają odzyskać swoje pieniądze, kiedy ta firma zbankrutuje. DFG wypłaci je także tym nabywcom, którzy skorzystają z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania, lub domu. Ponadto DFG ochroni wpłaty na rachunek zamknięty, jeśli upadnie bank. Chodzi o sytuację, gdy wpłaty przewyższają równowartość 100 tys. euro, czyli kwotę, którą wypłaca w takim przypadku Bankowy Fundusz Gwarancyjny – DFG wyrówna wówczas brakującą kwotę.

Nowa ustawa deweloperska zawiera nie tylko przepisy powołujące do życia fundusz gwarancyjny, ale także określa zasady wypłaty środków finansowych zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Przedefiniowuje też obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ustawodawca zdecydował się także na określenie w ustawie zasad i trybu zawierania oraz treści umów – rezerwacyjnej, deweloperskiej oraz innych umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ustawa deweloperska określa też na nowo prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności stron umowy w tym zakresie. Rozszerzony zostanie katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Jakie jeszcze praktyki zostaną uregulowane?

Usunięta całkowicie ma być możliwość sprzedaży mieszkań bez rachunku powierniczego. Obecnie z takiej luki korzystają deweloperzy, którzy przed wejściem w życie obecnej ustawy deweloperskiej rozpoczęli wieloetapowe inwestycje. Rachunek powierniczy będzie musiał być teraz zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Aktualnie, jeśli rachunek powierniczy jest założony dla całego przedsięwzięcia, to w przypadku upadłości dewelopera istnieje ryzyko, że straty poniosą kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych. A każde przedsięwzięcie może się składać z wielu zadań inwestycyjnych, których realizacja trwa kilka lat.

Na co powinni się przygotować deweloperzy oraz przyszli nabywcy?

Nowa ustawa deweloperska ma sprawić, że rachunek powierniczy będzie utrzymywany do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej. To ważna zmiana w stosunku do dotychczasowych regulacji. Obecnie ochrona wpłat nabywców kończy się w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokalu bądź zgłoszenia zakończenia budowy domu. A przecież zdarza się, że akt notarialny przenoszący własność na nabywcę mieszkania zawierany jest kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy później.

W praktyce zatem deweloperzy korzystają z luki prawnej i zawierają już po zakończeniu inwestycji umowy przedwstępne. Wówczas wpłata nie podlega żadnej ochronie, nawet gdy kupujący wpłaci całość ceny. Co więcej, najczęściej umowy te zawierane są w zwykłej formie pisemnej. To z kolei uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia do księgi wieczystej. W takim przypadku kupującemu nie przysługuje nawet ochrona wynikająca z przepisów Prawa upadłościowego.

Zmiany w ustawie sprawią, że niektóre z jej rozwiązań (umowa rezerwacyjna, obowiązki przedkontraktowe i odbiór) obejmą mieszkania sprzedawane po oddaniu budynku do użytkowania. W pewnym zakresie ustawa reguluje także umowy sprzedaży gotowych mieszkań z drugiej ręki, czyli zawieranych z nabywcami przez przedsiębiorców innych niż deweloper (w pierwszym nabyciu). Ponieważ przedmiotem umowy sprzedaży jest mieszkanie nowo wybudowane, to może się okazać, że ma ono wady, a pewne informacje np. o planowanych inwestycjach komunikacyjnych zostały ukryte. Do tej pory taki sprzedawca gotowych mieszkań nie miał szczegółowych obowiązków informacyjnych, które deweloper musiał zawrzeć w prospekcie informacyjnym. Nowa ustawa deweloperska obejmie także mieszkania i domy powstałe w wyniku przebudowy np. budynków pofabrycznych czy hoteli.

Pod rządami nowej ustawy w chwili rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper będzie musiał mieć zgodę banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłaceniu przez niego pełnej ceny.

Nowa ustawa deweloperska usankcjonuje umowy rezerwacyjne

Obecnie nie regulują tego żadne przepisy. W efekcie aktualne wpłaty, których żądają deweloperzy z tytułu rezerwacji, sięgają nawet 2 proc. ceny mieszkania i nie są w żaden sposób chronione. Zgodnie z nową ustawą, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny mieszkania lub domu. Deweloper będzie musiał zwrócić te pieniądze rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie, lub jego załącznikach bez wiedzy rezerwującego.

Ustawa wejdzie w życie dopiero po upływie roku od jej podpisania, czyli 8 czerwca 2022 roku. Deweloperzy i rynek muszą bowiem dostosować się do zmian. Przepisy przejściowe znajdują się w art. 76-79 ustawy, a jej tekst jednolity dostępny jest pod tym adresem.