Bez względu na to, czy kupujemy mieszkanie na własne potrzeby, czy też inwestycyjne posiadanie własnego miejsca postojowego bywa atutem. Wygoda ta niestety zazwyczaj sporo kosztuje. Obecnie nie dziwi, że kupując mieszkanie od dewelopera, musimy osobno zapłacić za garaż czy nawet miejsce postojowe. Przyczyn tego stanu rzeczy jest wiele. W kontekście prawnym są nimi przede wszystkim podatki. Sprzedaż miejsca postojowego może przybrać kilka wariantów.
Sprzedaż miejsca postojowego i jej warianty
Pierwszy zakłada zakup udziału w odrębnym lokalu stanowiącym garaż. Ponadto nabywca uzyskuje prawo wyłącznego korzystania z jego określonej części. W tym wypadku garaż ma własną księgę wieczystą. Wedle drugiego wariantu kupujemy od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części powierzchni wspólnej nieruchomości. Dotyczyć to może zarówno miejsc postojowych w obrębie budynku, jak i „pod chmurką”. Garaż nie stanowi wówczas osobnego lokalu z własną księgą wieczystą. Ponadto możliwy jest trzeci wariant, zakładający nabycie prawa do tzw. pomieszczenia przynależnego do lokalu. Czysto teoretycznie, można także nabyć (niezależnie od lokalu) udział w osobnej nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest wyłącznie garaż.
Sprzedaż miejsca postojowego jest opodatkowana
Niewielu kupujących ma świadomość różnic pomiędzy wymienionymi wyżej wariantami. Najczęściej bowiem patrzymy tylko na cenę brutto za miejsce postojowe, nie wchodząc w detale konstrukcji prawnej, w oparciu o którą przebiega transakcja. Podstawowa różnica z perspektywy dewelopera dotyczy wysokości podatku VAT. Gdy sprzedajemy miejsce postojowe jako udział w odrębnym lokalu, transakcja podlega opodatkowaniu według stawki 23 proc. Zaś w przypadku zbycia jedynie przynależnego do lokalu mieszkalnego prawa do korzystania z określonej powierzchni w ramach części wspólnej nieruchomości, podatek VAT wyniesie 8 proc. Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 25 stycznia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-279/15-2/. Im zaś niższy podatek VAT, tym potencjalnie wyższy zarobek dewelopera (przy takiej samej cenie brutto).
Zakup prawa do wyłącznego korzystania
Z perspektywy kupującego, zakup prawa do wyłącznego korzystania z określonego fragmentu części wspólnej nieruchomości także jawi się jako rozwiązanie bardziej ekonomiczne. Potwierdza to Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2012 r., sygn. II FPS 4/11. Wynika z niej, że garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości wedle stawki określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o podatkach lokalnych (tj. wynosi w 2017 r. maksymalnie 7,62 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Z kolei stawka preferencyjna właściwa dla niewyodrębnionych garaży wielostanowiskowych to zaledwie maksymalnie 0,75 zł/mkw.).
Analogicznie w odniesieniu do opłat za użytkowanie wieczyste wypowiedział się Sąd Najwyższy w Uchwale z 16 listopada 2012 r., sygn. III CZP 62/12. Wskazał, że w odniesieniu do lokali użytkowych wyodrębnionych na cele parkingowe zastosowanie znajduje wyższa stawka wymienionej wyżej opłaty (tj. 3 zamiast 1 proc.). Czy zatem zawsze bardziej opłaca się nabyć miejsce postojowe jako prawo przynależne do lokalu lub prawo do wyłącznego korzystania z określonej części wspólnej?
Sprzedaż miejsca postojowego nie zawsze jest prosta
Jak uczy doświadczenie życiowe punkt widzenia zależy od miejsca siedzenia. Zdarza się, że właściciel miejsc postojowych staje przed koniecznością ich sprzedaży. Okazuje się wówczas, że nie jest to takie proste. Jak bowiem wyjaśnia orzecznictwo (np. wyrok SN z 22 marca 2001 r., sygn. V CKN 277/00): „Pomieszczenie przynależne” w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali jest częścią składową lokalu i jako takie nie może być odrębnym przedmiotem obrotu (art. 47 § 1 KC). Skuteczne przeprowadzenie takiej transakcji wymagałoby zatem wyodrębnienia garażu jako samodzielnego lokalu. Podobne formalne trudności pojawiają się w przypadku zamiaru zbycia przypisanego do lokalu prawa do wyłącznego korzystania z danego fragmentu części wspólnej nieruchomości. Przeniesienie tego prawa na osobę trzecią (innego współwłaściciela nieruchomości) wymagałoby zmiany umowy o podziale do korzystania z nieruchomości. W praktyce zatem bywa to nieosiągalne, zwłaszcza w dużych wspólnotach mieszkaniowych.
Wyodrębnienie garażu jako samodzielnego lokalu
Niewątpliwy atut wariantu, zakładającego wyodrębnienie garażu jako samodzielnego lokalu, stanowi także większa pewność tego rodzaju prawa. Jeżeli bowiem wyłącznym tytułem prawnym do miejsc postojowych jest umowa o podziale do korzystania (tzw. umowa o podziale quoad usum) — teoretycznie może ona zostać w każdej chwili zmieniona na niekorzyść ich posiadacza. Tak też opowiedział się m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 29 czerwca 2010 r., sygn. III CSK 325/09. „Jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali”. Odnotować jednak należy, że taką uchwałę można zaskarżyć do sądu. Powyższe prowadzi do konkluzji, że co tanie — to drogie.
