Klauzule abuzywne w umowach dotyczących nieruchomości – jak się przed nimi chronić?

• Tego typu klauzulami określa się postanowienia, których nie uzgodniono indywidualnie i godzą one w prawa, i obowiązki konsumenta. Możemy znaleźć je w umowach deweloperskich, rezerwacyjnych oraz umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości.
• Katalog klauzul niedozwolonych jest otwarty. Kodeks cywilny zawiera ich 23. Do 2016 roku to Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zajmował się uznawaniem klauzuli za niedozwolone, zakazał stosowania w branży nieruchomości prawie sześciuset zapisów umownych. Rejestr stale powiększany jest przez Prezesa UOKiK.
• W przypadku, gdy po zawarciu umowy konsument powoła się na brak wiążącej mocy danego zapisu, a przedsiębiorca nie zgodzi się ugodowo rozwiązać sprawy, argumenty o abuzywności klauzuli można podnieść przed sądem.

Pomimo coraz lepszej świadomości prawnej Polaków i nieustającego ruchu na rynku nieruchomości, wciąż w obrocie występują postanowienia umowne, które w polskim porządku prawnym uznano za klauzule abuzywne, czyli mówiąc wprost – niedozwolone.

Czym są klauzule abuzywne?

Według art. 385¹ Kodeksu cywilnego są to takie postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, a jednocześnie kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Jeśli jakaś klauzula spełnia powyższe warunki, nie wiąże konsumenta (strony są związane umową jednak w pozostałym zakresie). Nie dotyczy to jednak jednoznacznie sformułowanych postanowień określających główne świadczenia stron, takich jak cena czy wynagrodzenie. Takie pozostaną zatem w mocy, nawet gdy będą zbyt wygórowane jak na rynkowe realia.

Przed klauzulami niedozwolonymi we wskazany sposób chronieni są konsumenci. Konsumentem w świetle Kodeksu cywilnego jest osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Postanowienia kodeksu dotyczące klauzul niedozwolonych (i nie tylko) stosuje się także od 1 stycznia 2021 roku do relacji pomiędzy przedsiębiorcą prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą wobec innego przedsiębiorcy. Obowiązuje to, jeśli tylko umowa nie wiąże się bezpośrednio z jego „zawodową” działalnością udostępnioną w CEiDG. Tym samym, kiedy nie można przypisać mu specjalistycznej wiedzy w danej dziedzinie. Z przywilejów konsumenta może zatem korzystać także przedsiębiorca, który nabywa nieruchomość na potrzeby własnej działalności. Jednak tyczy się to osób nietrudniących się zawodowo pośrednictwem nieruchomościami (ale będzie dotyczyć przedsiębiorcy, który np. nabywa czy wynajmuje lokal, w którym prowadzi swą działalność).

Jak wspomniano powyżej, klauzulami abuzywnymi mogą być jedynie takie postanowienia, których nie uzgodniono indywidualnie. Ustawodawca doprecyzował, że chodzi o takie zapisy, na które konsument nie miał w rzeczywistości wpływu. Zatem wejdą w ten zakres wszelkie wzorce umowy zaproponowane konsumentowi przez kontrahenta. Klauzule abuzywne występują przede wszystkim w umowach deweloperskich czy umowach rezerwacyjnych. Znajdziemy je również w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości i umowach dotyczących pośrednictwa w sprzedaży. To właśnie w nich tekst najczęściej proponuje druga strona.

Które klauzule abuzywne dotyczą rynku nieruchomości?

Katalog przykładowych dwudziestu trzech klauzul abuzywnych zawarto w art. 385³ KC. Takimi, które mogą pojawić się w umowach dotyczących nieruchomości, są zapisy, które np.:

1. wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie, lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
2. przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;
3. uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie;
4. wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania;
5. przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy;
6. nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy;
7. nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;
8. przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia;
9. przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny, lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

Ponadto, kompetencję do uznawania klauzuli za niedozwolone do 2016 roku posiadał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zakazał on stosowania prawie ośmiu tysięcy konkretnych zapisów, a w zakresie branży nieruchomości prawie sześciuset. Obecnie rejestr klauzul abuzywnych prowadzi Prezes UOKiK pod tym linkiem. W rejestrze klauzule dotyczą jedynie zakończonych spraw, w których pozew przed SOKiK wniesiono przed 17 kwietnia 2016 roku.

Jak chronić się przed klauzulami abuzywnymi?

Konsument, który przypuszcza, że zaprezentowana przez przedsiębiorcę umowa zawiera klauzulę abuzywną, powinien zwrócić mu uwagę na ten fakt, proponując wykreślenie danego postanowienia lub zmianę jego treści na zgodną z przepisami. Co jeśli przedsiębiorca nie wyrazi zgody na renegocjację takich postanowień? Wówczas należy zastanowić się nad zmianą kontrahenta celem uniknięcia ewentualnych późniejszych sporów sądowych.

Jeśli umowa, którą konsument już podpisał, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie ze wskazaną powyżej zasadą określoną w kodeksie cywilnym – nie wiążą one konsumenta z mocy prawa (niezależnie od formy zawartej umowy). W przypadku zatem, gdy już po zawarciu umowy konsument powoła się na brak wiążącej mocy danego zapisu, a przedsiębiorca nie zgodzi się ugodowo rozwiązać sprawy, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego – w zależności od wartości przedmiotu sporu) o uznanie danego postanowienia za niewiążące (powołując ten argument w konkretnej sprawie, np. o zwrot nienależnego odstępnego). Przykładowo: jeżeli konsument chce odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to powinien powołać się na niedozwolony charakter takiego postanowienia umownego przed sądem, wykazując przesłanki wskazane w art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Wyrok sądowy skutkuje stwierdzeniem nieważności danego zapisu między stronami, co najczęściej wiąże się z obowiązkiem zwrotu nienależnie pobranych świadczeń.

Skutki powiadomienia o sprawie Prezesa UOKiK

Konsument może także powiadomić Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania przez przedsiębiorcę niedozwolonego postanowienia wzorca umowy. Wobec tego może on zostać dopuszczony w charakterze zainteresowanego do udziału w postępowaniu prowadzonym przez UOKiK w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Dopuszczony do sprawy może składać dokumenty i wyjaśnienia, a także przeglądać akta sprawy przed Urzędem. Od 2016 roku postępowanie w sprawie uznania klauzuli za niedozwoloną prowadzi bowiem w formie postępowania administracyjnego Prezes UOKiK. Jego zaś decyzja wiąże danego przedsiębiorcę i wszystkich jego kontrahentów – nie tylko tego, który wniósł sprawę. W decyzji Prezes UOKiK może także określić środki usunięcia trwających skutków bezprawnej praktyki przedsiębiorcy. Tym samym może nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną, która w praktyce jest zwykle dość dotkliwa.

A co by było, gdyby?

W kierowanym zawiadomieniu należy wskazać, czy konsument podjął kontakt z przedsiębiorcą w celu usunięcia klauzuli ze wzorca umowy i jakie stanowisko zajął przedsiębiorca. Poza tym należy dołączyć cały wzorzec umowy. Ma on zawierać kwestionowany zapis i wskazywać argumenty dla uznania go za naruszający dobre obyczaje i interesy konsumentów.

W sprawie o uznanie postanowienia za abuzywne warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Przepisy kodeksu cywilnego nakazują bowiem wykazanie takich abstrakcyjnych przesłanek jak sprzeczność z dobrymi obyczajami. Wynikają one zwykle z orzecznictwa i nie należy ich utożsamiać w prosty sposób z potocznym rozumieniem słów. Można także skorzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów. Dobrym rozwiązaniem będą również finansowane z budżetu państwa organizacje konsumenckie, takie jak Federacja Konsumentów czy Fundacja Konsumentów. Zresztą już na etapie negocjacyjnym warto korzystać z pomocy prawnika. Pomoże nam on zdefiniować potencjalne problemy i ze strony prawnej zabezpieczy interesy klienta.