Umowa deweloperska bez tajemnic

• Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności wyodrębnionego lokalu. Z kolei nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
• Umowę tę zawiera się często na bardzo wczesnym etapie inwestycji, nawet jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. Wskutek tego jest ona obarczona pewnym ryzykiem dla kupującego.
• Informacje o tym, co powinna zawierać taka umowa, można znaleźć w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Po pierwsze umowa deweloperska jest poprzedzona zwykle krótką umową rezerwacyjną. Zawiera się ją na okres od podjęcia decyzji o wyborze lokalu do zawarcia umowy deweloperskiej. Tej drugiej nie można zastępować innymi umowami (np. umową przedwstępną). Jeśli umowa przedwstępna zawarta byłaby na etapie prowadzonych jeszcze prac budowlanych to i tak prawnie będzie ona zakwalifikowana jako umowa deweloperska, a negatywne konsekwencje obciążą dewelopera.

Umowa deweloperska – co zawiera?

W umowie powinny znaleźć się w szczególności:

• określenie stron, miejsce i data podpisania umowy deweloperskiej;
• cena nabycia prawa, informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmująca informację o powierzchni działki,
• stan prawny nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
• wskazanie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• termin przeniesienia na nabywcę prawa;
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
• informacje dotyczące: mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku,  gwarancji bankowej albo gwarancji ubezpieczeniowej, numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, a także informacja, czy jest ostateczne lub, czy jest zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Na co jeszcze należy zwrócić uwagę?

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.  Wpis w księdze wieczystej następuje właśnie na podstawie zawartej umowy deweloperskiej.

Analizując projekt umowy deweloperskiej, należy zwrócić uwagę, czy zawiera on wszystkie powyższe postanowienia. Najważniejsze jednak jest sprawdzenie, czy zastrzeżone w umowie prawo odstąpienia jest tożsame z art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Prawo jasno określa, że umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. To notariusz w naszym imieniu złoży odpowiednie wnioski o wpis naszych roszczeń do księgi wieczystej. Koszt umowy deweloperskiej po połowie ponoszą nabywca i deweloper, co jest odgórnie narzucone treścią ustawy.  

Sama umowa deweloperska nie prowadzi jednak do nabycia własności wymarzonego mieszkania. Konieczne w jej wykonaniu jest zawarcie drugiej umowy, w której deweloper przeniesie na stronę umowy deweloperskiej prawo własności lokalu. Jej konstrukcja zapewnia bowiem większą ochronę niż umowa przedwstępna. Dlatego należy zawsze uważnie zapoznawać się z projektem umowy przekazanym przez dewelopera.