Umowa deweloperska – jak zabezpieczane są prawa nabywców mieszkań z rynku pierwotnego?

Umowa deweloperska to dokument, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności domu, lub mieszkania po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Z drugiej strony nabywca zobowiązany jest do zapłaty ustalonej kwoty. Ponieważ umowa ta związana jest z prawem własności nieruchomości, ustawodawca wprowadził wymóg zawarcia jej w formie aktu notarialnego. Umowa ta obwarowana jest licznymi surowymi wymogami stawianymi przez obecne przepisy ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Czym jest umowa deweloperska i co musi zawierać?

Umowa deweloperska może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzona lub jest prowadzona inwestycja, roszczenia nabywcy z niej wynikającego. Roszczenie wynikające z zawarcia umowy deweloperskiej, będące w istocie roszczeniem o przeniesienie własności nieruchomości, dzięki ujawnieniu w księdze wieczystej zyskuje rozszerzoną ochronę.

Co prawda deweloper nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania tą nieruchomością, jednakże nabywca, na którego rzecz ujawnione jest roszczenie o przeniesienie własności, może dochodzić tego prawa od każdego podmiotu, który dokonał nabycia nieruchomości po ujawnieniu zabezpieczonego roszczenia. Wpis ten uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej zabezpiecza też przed skutkami bezprawnego rozwiązania umowy deweloperskiej przez dewelopera (np. bezpodstawnym odstąpieniem, którego skuteczność uda się podważyć na drodze sądowej dopiero po upływie znacznego czasu po jego dokonaniu).

Umowa deweloperska, zgodnie z ustawą, musi zawierać przede wszystkim:

dokładne dane stron umowy, a także miejsce i datę jej zawarcia;
cenę nieruchomości (w tym informację o podatku VAT), a jeśli na podstawie umowy nabywca zobowiązuje się do zapłaty za kilka różnych przedmiotów (np. za lokal mieszkalny, udział w prawie współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu), należy wskazać odrębnie ich ceny w sposób jasny i przejrzysty;
dokładne informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, które wynikają z księgi wieczystej (powierzchnia działki, jej stan prawny, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, informacja o obciążeniach hipotecznych i służebnościach);
określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, w którym znajdzie się lokal mieszkalny (będący przedmiotem umowy) – uzupełnieniem takiego opisu powinien być rzut z zaznaczeniem położenia, który należy dołączyć do umowy.
w przypadku, gdy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego – także określenie jego usytuowania w budynku;
dane o powierzchni i układzie pomieszczeń – przy czym wskazanie powierzchni użytkowej powinno zostać dokonane w sposób jednoznaczny i precyzyjny, z dokładnością do 0,01 mkw. – a także o zakresie i standardzie prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. Umowa nie powinna pozostawiać wątpliwości co do stanu, w jakim deweloper będzie zobowiązany przygotować elementy wyposażenia lokalu albo domu, takie jak jego ściany (tynkowanie, malowanie na określony kolor, liczba warstw farby), podłogi i posadzki (przygotowanie wylewki, ewentualnie ułożenie płytek, paneli podłogowych, parkietu albo wykładziny z określeniem kolorystyki i cech użytych materiałów), instalacje sanitarne, elektryczne, wentylacyjne (kominowe) oraz ich zakończenia, drzwi, stolarka okienna, parapety, grzejniki (ogrzewanie podłogowe). Niewystarczające jest posługiwanie się wyrażeniami ogólnikowymi – „stan deweloperski”, „pod klucz” itd.
termin przeniesienia prawa własności – dzień, miesiąc i rok, określony zwykle jako termin maksymalny;
wysokość i terminy lub warunki spłaty rat;
informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku), informacje o gwarancji bankowej (nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji) albo informacje o gwarancji ubezpieczeniowej (nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji) – w zależności od sposobów zabezpieczenia ustanowionych przez dewelopera (choć według badań UOKiK w praktyce deweloperzy nie stosują gwarancji bankowych czy ubezpieczeniowych w relacjach z nabywcami);
numer pozwolenia na budowę, oznaczenia organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub zostało zaskarżone;
termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych – w postaci dat. Nie można określać tych zdarzeń w odniesieniu innych wydarzeń, których wystąpienie nie jest przesądzone, np. „w ciągu (…) dni od uzyskania przez dewelopera kredytu na realizację przedsięwzięcia” albo „w ciągu (…) dni od wykonania stanu surowego zamkniętego”.
zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej (powtórzenie zapisów art. 29 ustawy deweloperskiej) i zasady zwrotu wypłaconych środków;
wysokość odsetek i kar umownych – przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy;
wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – chodzi o pomiar powierzchni użytkowej, przy czym powierzchnię o wysokości co najmniej 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100 proc., o wysokości 1,40 m-2,20 m – w 50 proc., a o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie;
oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego (wskazanie jednak, że nabywca nie odebrał lub nie zapoznał się z prospektem nie będzie uprawniało nabywcy do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej)
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego – jeżeli księga wieczysta jest wolna od hipotek, uwzględnienie tego elementu będzie bezprzedmiotowe;
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę. Ważność tych zobowiązań dewelopera nie może być uzależniona od warunku ani od terminu (np. pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez uprawniony do tego podmiot, jeśli deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności przedmiotu umowy w terminie do … zobowiązanie wygasa itd.).

Zgodnie z ustawą, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wskazanych powyżej – w terminie 30 dni od jej zawarcia. Jeszcze przed zawarciem umowy warto uzyskać pomoc prawną w celu weryfikacji wszystkich jej postanowień.

Umowa deweloperska a prospekt informacyjny

Powyższa lista oczywiście nie ma charakteru wyczerpującego. Przede wszystkim częścią umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny wraz z załącznikami, który uzupełnia umowę o wiele kwestii. Przypomnieć należy, że zanim dojdzie do transakcji, deweloper musi spełnić liczne obowiązki informacyjne wobec nabywcy i przedstawić służący temu prospekt informacyjny, a na żądanie także informacje innego rodzaju. Prospekt informacyjny to opis inwestycji. Deweloper winien jest przekazać w nim szczegółowe informacje o swej sytuacji prawnej i finansowej oraz o konkretnym przedsięwzięciu. Prospekt informacyjny powinien być doręczony osobie zainteresowanej zakupem na jej żądanie, stanowi zaś załącznik do umowy deweloperskiej.

Jeżeli informacje w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej lub kiedy sam prospekt nie zawiera wszystkich informacji wymaganych ustawą – nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia. Podobnie jest w przypadku, gdy deweloper w ogóle zaniecha doręczenia prospektu informacyjnego, a także, jeśli zapisy umowy są sprzeczne z informacjami zawartymi w prospekcie.

W przypadku wystąpienia zmian w treści prospektu informacyjnego lub w jego załącznikach w czasie pomiędzy doręczeniem nabywcy prospektu a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej należy wyraźnie podkreślić postanowienia wynikające z tych zmian (w sposób jednoznaczny i widoczny dla nabywcy). Zmiany te wiążą przy tym nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził on zgodę na włączenie ich do umowy.

Co jeszcze może znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Co bardzo istotne, ustawa zezwala na regulację stosunku prawnego przez strony w sposób odmienny niż ustawowy, jednak ze względu na ochronę praw nabywcy postanowienia umowne nie mogą być dla niego mniej korzystne niż ustawowe. Jeżeli dane postanowienie umowne jest mniej korzystne dla nabywcy, niż przewiduje to przepis ustawy, postanowienie umowne jest nieważne, a w jego miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Warto mieć to na uwadze przy negocjowaniu warunków umowy.

Jeżeli umowa deweloperska ma za przedmiot lokal mieszkalny, jej treść musi uwzględniać również elementy wskazane w art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali, w tym wielkość udziałów przypadających nabywcy w nieruchomości wspólnej, a także opis pomieszczeń przynależnych do lokalu (rodzaj, powierzchnia, położenie).

Popularnymi w praktyce postanowieniami są np. postanowienia określające zasady zarządu nieruchomością wspólną, postanowienia wyrażające zgodę nabywcy na podział nieruchomości wspólnej do korzystania przez jej współwłaścicieli (podział quoad usum), postanowienia wyrażające zgodę nabywcy na dysponowanie nieruchomością wspólną przez dewelopera w celu realizacji budowy kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, postanowienia wyrażające zgodę na ustanawianie służebności, postanowienia dotyczące zadatku. Możliwe jest zawarcie postanowienia poddającego nabywcę egzekucji na podstawie art. 777 KPC co do obowiązku zapłaty ceny.

Co do zasady na rzecz dewelopera zastrzeżone są ustawowe odsetki, za opóźnienie w zapłacie części ceny przez nabywcę. Z kolei na rzecz nabywcy może zostać zastrzeżona kara umowna za niespełnienie świadczenia niepieniężnego. Powinna ona dotyczyć przynajmniej nieprzeniesienia przez dewelopera prawa własności przedmiotu umowy w terminie, może także zabezpieczać terminowość przedstawienia przedmiotu umowy do odbioru. Nie jest wykluczone przewidzenie dodatkowych kar umownych należnych nabywcy za nienależyte wykonanie innych zobowiązań (obowiązków) dewelopera wynikających z umowy lub należnych deweloperowi za nienależyte wykonanie innych niepieniężnych zobowiązań (obowiązków) nabywcy, np. za opóźnienie w przystąpieniu do odbioru przedmiotu umowy w terminie wyznaczonym przez dewelopera. Można także przewidzieć odsetki na rzecz nabywcy za opóźnienie w spełnieniu przez dewelopera świadczenia pieniężnego, np. zapłaty należnej nabywcy kary umownej.

Kiedy i jak odstąpić od umowy deweloperskiej?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe na podstawie przepisów ustawy z następujących powodów:

w umowie deweloperskiej brakuje choć jednego elementu wymaganego przez ustawę deweloperską;
informacje w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach (wyjątkiem są zmiany podkreślone wyraźnie w umowie, o czym mowa powyżej);
deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym istniejącym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
deweloper nie przeniesie prawa w zakreślonym terminie.

Na podstawie pięciu pierwszych powodów można odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Warto zatem umowę skonsultować z prawnikiem nawet po jej zawarciu (jeśli tego nie zrobiliśmy jeszcze na etapie negocjacji).

Niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia prawa określonego w umowie deweloperskiej stanowi podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej (dotyczy przyczyn niezależnych od samego nabywcy, choćby deweloper nie ponosił za nie odpowiedzialności np. przedłużająca się procedura administracyjna, pomimo należytego zachowania dewelopera jako strony postępowania administracyjnego).

W takim wypadku przed skorzystaniem z prawa nabywca musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa. Niedopuszczalne jest przy tym zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy (odstępnego). W razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie on uprawniony do odstąpienia od tej umowy, ale zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia (przy braku takiej regulacji odstąpienie od umowy niweczyłoby wszystkie jej skutki). W pozostałym zakresie umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Nabywca może wyznaczyć deweloperowi termin dłuższy niż 120 dni, nie może jednak go skrócić – chyba że taka możliwość wynikałaby z treści umowy deweloperskiej (jest to dopuszczalne, ponieważ jest rozwiązaniem korzystniejszym dla nabywcy niż te ustawowe).

Dodatkowe warunki odstąpienia

Umowa deweloperska może zawierać także inne, dodatkowe warunki odstąpienia, np. w przypadku otrzymania przez nabywcę negatywnej decyzji co do finansowania przez bank zakupu mieszkania. Dopuszczalne jest przy tym zastrzeżenie w umowie deweloperskiej, że nabywca będzie zobowiązany do zapłaty tzw. odstępnego w skorzystaniu przez niego z prawa odstąpienia z innego powodu niż określono w ustawie deweloperskiej.

Odstąpić od umowy deweloperskiej może także deweloper. Jest to możliwe w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczeń pieniężnych terminowo lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej, po wezwaniu nabywcy na piśmie do uiszczenia zaległych kwot zakreślając mu termin 30-dniowy od doręczenia wezwania (chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej).

Deweloper może również odstąpić od umowy, jeśli nabywca nie stawi się do odbioru nieruchomości, pomimo dwukrotnego wezwania nabywcy w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni (chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej). Deweloper może oczywiście wyznaczyć nabywcy termin dłuższy. Byłoby to rozwiązaniem korzystniejszym dla nabywcy i wobec tego zgodnym z ustawą. Dłuższy termin można także od razu zastrzec w umowie. Treść umowy deweloperskiej nie może przy tym przyznawać deweloperowi innych podstaw do odstąpienia od umowy.

Dla swojej skuteczności oświadczenie strony odstępującej od umowy deweloperskiej wymaga formy pisemnej. Nie jest konieczna forma np. aktu notarialnego czy z podpisem notarialnie poświadczonym. Istotne jest jednak, aby podpis pod oświadczeniem był własnoręczny. Natomiast jeśli nabywca złożył wniosek o wpis swoich roszczeń wynikających z zawarcia danej umowy deweloperskiej do księgi wieczystej nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej musi zawierać zgodę nabywcy na wykreślenie tych roszczeń sporządzoną w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Warto skonsultować projekt z prawnikiem

W praktyce zdarza się, że mimo pozornie profesjonalnej umowy deweloperskiej proponowanej przez dewelopera, znajdą się w niej nieuczciwe zapisy, wykorzystujące stosunek zaufania. Ustawa deweloperska nie rozwiązuje przy tym wszystkich problemów, jakie czyhają na osoby chcące kupić mieszkanie lub dom. Na mocy jej zapisów deweloper nie musi np. wprowadzać zabezpieczeń, które mogłyby zapewnić nabywcy większe bezpieczeństwo. Ustawa nie zawiera także wymogów co do odbioru lokalu (przynajmniej w obecnym brzmieniu), a te mają wielkie znaczenie w przypadku nowego lokum.

Problemy mogą się zacząć już w nagłówku. Niekiedy bowiem klienci są przeświadczeni, iż kupują mieszkanie od jednej firmy, a w umowie widnieje zupełnie inna nazwa. W proponowanej przez dewelopera umowie należy zwrócić uwagę na postanowienia zawierające oświadczenia nabywcy dotyczące prawidłowości wykonania określonych czynności po stronie dewelopera. Często znajdują się tam np. zobowiązania do powstrzymania się w przyszłości od zgłaszania roszczeń wobec dewelopera, które skutkują znacznym ograniczeniem lub całkowitym wyłączeniem odpowiedzialności leżącej po jego stronie. Zdarza się, że deweloperzy wykorzystują niewiedzę klientów, aby skonstruować umowę w sposób, który chroni przede wszystkim ich interesy.

Warto zatem skorzystać z pomocy fachowca i okazać mu projekt umowy jeszcze przed jej zawarciem. Koszty takiej usługi stanowią przy tym ułamek kwoty, jaką nabywca jest obowiązany uiścić za lokal. Konsultacja z prawnikiem może przy tym pomóc w dobrym zabezpieczeniu interesów i zapobiec szkodliwym skutkom nieprawidłowych zapisów. Nawet samodzielna analiza umowy w porównaniu z zapisami ustawy deweloperskiej może nie być wystarczająca.